北士科T17、T18潛在價值440億？專家6點拆解新壽內部試算：我滿臉黑人問號

發布：2025年11月11日
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輝達屬意的北士科T17、T18基地因為北市府、新光人壽的地上權合約，目前陷入僵局。（柯承惠攝）

輝達有意在台灣設立海外總部，屬意的北士科T17、T18基地因為北市府、新光人壽的地上權合約，目前陷入僵局。日前傳出新壽有意「讓步」，只要北市府願成全新壽與輝達直接溝通，但又有內部試算認為，整體潛在價值有440億元，這天價數字讓外界質疑新壽說的讓利到底有沒有誠意？對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文，他提出6點分析新壽的內部試算金額，直言「我滿臉黑人問號」。

根據新壽內部試算，T17、T18興建約5.5萬坪商辦，以每坪年租金3000元計算，年租金約1.65億元、50年累計約82.5億元，這部分屬於穩定現金流收益。另一方面，若以鄰近商辦每坪行情約80萬元估算，整體潛在價值約440億元，扣除約100億元建置成本後，資產增值空間超過350億元，能顯著強化新壽的帳面價值與財務穩健度。

而對於新壽內部試算的數據，何世昌提出6點分析，第一，每坪租金3000元、年租金約1.65億、50年累計約82.5億。這是非常有信心的估算，正常推算值會加入「空置率」因素，不會用「滿租」的最佳情況來推算。第二，目前台北市商辦空置率約6％，由於完工商辦供給量大增，商仲預期2026年會達到10％以上，唯租金也會同步上升。

新壽僅有地上權　試算金額卻與有土地產權的商辦類比

何世昌質疑，第三，鄰近商辦每坪行情約80萬？「華固創富中心」成交價約每坪59.9萬元到64.7萬元，不過此案成交時間較早，現在成交價應該更高。較新的「遠雄商舟」成交價從每坪65萬元到75萬元不等。另外，「聯上智科」與「長虹ICT科技大樓」尚未有實登資料。

何世昌說，第四，即便鄰近商辦賣到每坪80萬元，那是有土地產權的商辦，而T17、T18只有地上權，沒有土地所有權，卻用有土地產權的商辦來作類比，推算整體潛在價值約440億元，「我滿臉黑人問號」。

何世昌提到，第五，「建置成本扣除100億，資產增值空間超過350億元」。難道之後的50年不須要管理成本、修繕成本、地租金與房屋稅？第六，新壽開發T17、T18，能顯著強化新壽的帳面價值與財務穩健度？現在是2025年10月，T17、T18開發期限是2027年2月，距離期限只剩約16個月，真的能蓋好5棟建物？萬一台北市拖延核准開工，或者期限屆滿強制收回，新壽就GG了，如何強化財務穩健度？新壽真的讓利了嗎？

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