人口負成長，預售案卻越蓋越多？專家：市場三股力量撐住 | M傳媒

發布：2025年12月13日
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人口負成長，預售案卻越蓋越多？專家：市場三股力量撐住

【房產中心／專題報導】

雙北人口密度全台最高，尤其是新北市一環生活圈，預售建案依舊如雨後春筍般冒出。然而，一般民眾心中的疑問也越來越大：人口明明在減少，價格屢創新高，到底是誰在買？難道人人都能負擔千萬元級的新建案？還是市場早已脫離現實，走向一種「理想烏托邦」？

民眾普遍反映：「老房不能住嗎？」「外縣市人口密度也沒雙北高，更不是人人都能當半導體工程師。」這樣的質疑並非沒有道理，甚至反映出目前房市的一個矛盾：居住需求沒有明顯增加，但新建案卻沒有減速，甚至越推越多。

專家分析，撐起預售市場其實是三股力量，而非「全體市民全民買房」幻覺。

首先是資金盤。這兩年大量資金從股市、科技業分紅湧進房市，尤其科技業工程師的平均收入遠超一般產業，使得市場看起來仍有購買力。雖然不是人人都是半導體工程師，但「某些人」的財力已足以支撐大片區域的買氣。市場不是被普羅大眾撐起，而是被特定收入族群拉著走。

第二是換屋族群。新北一環的購買者，並非全是首購，而是大量原本已在雙北有資產的家庭。他們靠著賣掉老屋，補上資金缺口，就能換到預售案。這群人本來就有房，因此即便總價高，也比真正的年輕首購族更能負擔。他們沒有「能不能買到新房」的焦慮，而是「要不要趁還買得起換一間更好的」的心態。

第三則是建商的推案策略。建商推案不是依照人口數，而是依照土地成本與資金壓力。只要地取得早、成本低，加上利率不算太高、資金充裕，建商就會持續推案。更何況，新北許多重劃區幾乎已形成「完整建設配套＋都會生活機能」的賣點，建商自然不會停止供給。與其說市場需求強，不如說建商有強烈供給與資金動能。

然而，現實仍然殘酷。不是人人都能買新房，這點全民都很清楚。

當地區房價與收入脫節，新建案總價持續上攻，但人口沒有同步成長，這意味著真正能買的人比例並不高。市場之所以沒有崩盤，靠的是「買得起的人一直買、買不起的人放棄新房」。老房並不是不能住，但社區老舊、公共空間落後、管理不良、耐震問題、停車位不足等因素，使得年輕家庭傾向選擇新成屋或預售案。但問題在於，這選擇並不普遍，只是「有能力的人選擇了新建案」。

總結來說，真正的問題不是「為什麼新建案這麼多」，而是「市場越來越分化，買得起的愈買愈新、買不起的連老房都快追不上」。如果政府不調整都更、稅制與住宅供給結構，雙北將會出現更明顯的居住階級化：有人住在品牌新案，有人只能在老屋原地打轉。