7折價買地上權住宅？你要先搞清楚，你是買「房子」，還是「租房子」？
文／賣厝阿明 知識+
最近有個朋友問阿明：「台北市中正區新案子，總價2,000多萬，比旁邊便宜1500萬，是不是很划算？」
阿明直接回他：你要先搞清楚，你是買「房子」，還是「租房子」？
7折價的真相：你買的是使用權，不是所有權
某知名建商旗下建設公司，預計下半年在台北市中正區推出新案，總價約2,000多萬元，附近同樣坪數的新案要4,000多萬元。
為什麼這麼便宜？因為你買的只是「房子的使用權」，沒有土地所有權
建商說「買房不買地，成家更容易」，阿明翻譯一下：你花2000萬，買的是幾十年的居住權，時間到房子要還給地主。
貸款陷阱：利率高、成數低，銀行不一定借你，地上權住宅的貸款條件，跟一般住宅差很大。
以台北市2,000萬的地上權住宅為例，貸款7成是1,400萬，自備款要600萬。一般住宅雖然總價高（4,000萬），貸款8成是3,200萬，自備款800萬。乍看自備款少200萬，但你幾十年後要還的貸款沒比較少，而且幾十年後你什麼都沒有。
更慘的是，很多銀行對地上權住宅直接拒貸。想買之前，先問清楚銀行肯不肯借你錢。不要等到簽約了才發現，銀行說「這個我們不做」。
租金暴漲風險：你以為固定，其實每年都在漲
地上權住宅的最大陷阱，是「地租」。
早期地上權住宅的地租是「公告地價×3.5%」，但公告地價每兩年調一次，而且只漲不跌。以某地上權案為例，住戶買的時候地租一年3萬多，幾年後公告地價調漲，地租直接暴增到8萬。
更扯的是，2015年之前的地上權契約，地租是「公告地價×5%」，漲幅更驚人。有住戶一年要繳十幾萬地租，比房屋稅還貴好幾倍。你以為省了房價，結果地租把你吃回來。
轉手難：你賣的是「剩下幾年可以住」
地上權住宅的年限，你住了10年後要賣，剩下不到一半的使用權，誰要接手？
一般住宅賣的是「土地＋建物」，買方可以貸款、可以傳承。地上權住宅賣的是「使用權」，買方買的是「剩下幾年可以住」。貸款條件差、地租風險高，這些都會影響買方意願。你以為買到便宜，賣的時候可能更難賣。
建商賺錢，你安家？
某建商集團在全台手握數十處地上權基地，台北市就有多處。為什麼建商這麼愛推地上權？因為對建商來說，地上權不用買土地，成本低、資金壓力小，蓋完賣掉就賺錢。至於你幾十年後房子怎麼辦？那不是他們的事。
一句話總結：7折價買地上權，不是建商讓利，是你根本沒買到土地。沒有所有權、貸款難、地租漲、轉手難，你以為省了千萬，其實是用幾十年的不確定性換來的。
阿明總結
7折價買地上權，不是建商讓利，是你根本沒買到土地。沒有所有權、貸款難、地租漲、轉手難，你以為省了千萬，其實是用幾十年的不確定性換來的。
你願意用7折價買地上權嗎？誰會買這種房 ?
