建商撐不住、銀行不鬆手，誰會先倒？富哥：這一波不是修正，是「淘汰賽」

文／中華民國不動產金融知識發展協會理事長、貸款專家呂崑富（富哥）

2026年的房市，不是單一利空，而是多重壓力同時發生。中東戰事推升能源價格，透過「能源→通膨→利率→景氣」的傳導鏈，一層一層往下壓，最後壓到的，不是建商，就是購屋族。

很多人還在等降息救市場，但我必須先講一個現實：現在不是等利率回頭，而是誰先撐不住。

先看成本端。油價高檔震盪，對台灣營建業的影響不是間接，而是直接。從鋼筋、水泥，到電梯、衛浴、化學建材，幾乎全面上漲。業界普遍反映，整體營建成本拉高一到兩成並不誇張。對大型建商來說，還有庫存土地、資金調度可以撐，但中小型建商，本來就是高槓桿在跑，成本一拉上來，現金流就開始出現裂縫。

這也是為什麼市場開始傳出「減配」這件事。不是建商不想做好，而是利潤被吃掉後，只能在消費者看不到的地方找空間。這種情況如果持續兩年，最後影響的不是價格，而是市場信任。

再來是利率與政策。很多人期待央行放手，但現在的環境剛好相反。通膨還在，房價還高，金融體系風險還沒解除，中央銀行沒有理由在這個時間點全面鬆綁。即便有微調，也只是技術性調整，不會是方向性轉彎。

對購屋族來說，這代表一件事：過去那種「先買再說，之後會更好」的邏輯，已經不成立了。

真正的風險，會在接下來這一兩年慢慢浮現，而且不是單一面向，而是三種不同型態同時出現。

第一個，是建商端的資金斷裂。當銷售速度放慢、成本持續上升，最怕的不是少賺，而是現金流斷掉。一旦個案資金卡住，工程延宕甚至停擺，就會出現市場最不願看到的情況——爛尾樓。這不是預測，是已經在邊緣徘徊的風險。

第二個，是購屋族的「交屋斷鏈」。過去幾年大量預售屋成交，很多人是用低首付進場，前面看起來輕鬆，但真正的壓力在交屋。銀行現在審核趨嚴，一旦核貸成數低於預期，差額就是現金問題。不是利率多一點的問題，是你能不能補得出那一筆錢。補不出來，就是違約。

第三個，是房東端的現金流壓力。很多人用租金撐房貸，但現在問題來了，租金不一定跟得上利率。當月付金上升、租客負擔能力下降，房東的現金流就會開始失衡。一旦撐不住，出售資產就會變成唯一選項，這也是為什麼部分區域會開始出現拋售壓力。

接下來市場會怎麼走？我認為不是全面下跌，也不是全面撐住，而是很明顯的分化。

有產業、有就業、有交通的區域，價格會撐住，因為那裡有實質需求。但那些過去靠題材、靠預期炒上來的區域，一旦資金退潮，就會先出現流動性問題。不是沒人買，而是價格不修正就沒人接。

很多人問我，現在能不能買？我反而會反問一句：你是準備「撐過去」，還是只是「希望市場幫你撐」？

現在的市場，已經從比誰買得早，變成比誰活得久。

最後我給購屋族一句很直接的建議：不要用樂觀去對抗現實。利率、成本、政策這三件事，不會同時站在你這邊。你唯一能控制的，只有自己的財務安全邊界。