新青安擬「排老」！50歲以上恐無緣 山哥：大齡首購族被遺忘了

群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

新青安2.0版方案還在研擬中，但幾乎可以確定不僅排富，還會「排老」。若採「房貸年期＋年齡不超過80」的限制，未來50歲以上買家，恐怕就與新青安無緣了。

山哥在房地產這麼多年，看到這個政策方向，心裡只有一個疑問：50歲就不能安心成家了嗎？

數據說話：近半數50+購屋族年收不到百萬

根據台灣房屋集團統計聯徵中心資料，2025年50歲以上的申貸購屋樣本數超過2.6萬件。觀察性別，女性佔多數，達55.1%。年收入狀況方面，佔比最多的是40至60萬（13%），其次為60至80萬（11.6%），以及80至100萬（11.5%）。

50歲以上購屋族年收入在百萬元以內的佔比合計47.9%，等於過半數年薪都未達百萬。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐分析，超過50歲的購屋族，不乏置產或換屋客層，包括以財力較弱的配偶名義所買的家庭第二屋，或退休族群、自雇者、金融投資者。聯徵數據中的薪資收入，不一定能全然反映出50歲以上的實際財力。

但山哥要說：實務上確實有不少真正的「大齡首購族」。有人年輕時幫家裡還債、有人中年離婚需要重新開始、有人退休後想搬到離兒女近一點的地方。他們也是「首購」，只是比較晚才開始。

老人愛新屋？50+最愛三年內新屋

進一步分析50歲以上房貸族偏好的購買物件，64.7%買電梯大樓產品，其次為透天厝（18%）。屋齡方面，三年以內的物件佔39.7%，其次為屋齡36年以上（19.6%）。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，銀行核貸有潛規則，會評估「屋齡＋年齡」不得超過特定年限。因此中高齡購屋者選購低屋齡物件，較有助於爭取理想的貸款條件。

山哥觀點：排富可以，排老要分流

山哥認為，政策資源有限，年輕人面臨結婚、生子、買房的多重壓力，確實應該優先協助。但不代表50歲以上的「大齡首購族」就應該被徹底遺忘。

第一，50歲以上不是只有有錢人。 聯徵數據顯示，近半數年收不到百萬。這些人不是每個人都是「高資產族」。他們只是人生規劃比較晚，不代表不需要幫助。

第二，銀行本來就對中高齡貸款條件嚴格。 銀行核貸會看「年齡＋屋齡」，中高齡購屋族已經面臨貸款年限較短、條件較差的困境。如果連政府政策都把他們排除在外，這些人怎麼買房？

第三，建議分流處理。 50歲以下維持新青安，協助有婚育壓力的年輕族群。50歲以上另訂「無自用住宅購屋專案」，條件可以嚴格一點、補貼可以少一點，但不應該直接排擠在外。

山哥最後一句話

不是說要跟年輕人搶資源，而是政府在設計政策時，不要忘記這群「被遺忘的首購族」。

每個人都有可能在50歲之後，才發現自己需要一個家。政策應該照顧真正需要的人，而不是用年齡一刀切。

群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

以上為山哥個人觀點，政策細節仍待正式公告，僅供參考。