住宅政策不能只剩打炒房與社宅　理事長：可負擔住宅可成第三條路

M傳媒房產中心

台灣高房價問題長年難解，政府過去多以打炒房、租金補貼及興建社會住宅作為主要政策工具，但對有穩定工作、具備還款能力，卻仍被市場房價排除的中間所得家庭而言，居住選擇依然有限。

世界不動產聯合會（FIABCI）世界總會長張麗莉指出，從國際住宅政策經驗來看，「可負擔住宅」將是未來台灣最重要的居住課題之一。政府不能只在自由市場住宅與社會住宅之間二選一，也可以建立第三種住宅體系，讓民眾不只買得起，也能長期住得起、養得起。

張麗莉表示，台灣過去住宅政策多聚焦於抑制炒作與增加社宅供給，但政府土地、預算與興建能力有限，若所有居住問題都由政府直接蓋房承擔，很難滿足龐大需求。

許多國家採取公私協力模式，由政府提供土地、融資、稅賦或制度支持，民間則投入規劃、興建與營運，共同擴大可負擔住宅供給。

她認為，政府不一定要自己成為開發商，而可以扮演制度設計者、資源支持者與監督者。只要開發案符合公益目的、售價或租金受到合理管制，同時保留民間可接受的利潤，就有機會吸引具經驗的建商長期投入。

不過，可負擔住宅不能只用「比市價便宜」判斷。

張麗莉指出，真正的住宅負擔應包括房貸本金與利息、管理費、稅費、修繕、能源與交通成本。若房子雖然售價較低，卻位於缺乏交通、工作與生活機能的地區，家庭每天要承擔高額通勤支出，也未必稱得上真正可負擔。

因此，未來政策應將住宅價格與家庭所得、每月還款能力及生活成本連動，而不是單純訂出一個總價上限。

張麗莉也強調，可負擔住宅不應取代社會住宅。社宅主要保障低所得、弱勢、青年與居住急迫家庭；可負擔住宅則可服務有穩定收入，卻買不起市場住宅的中間層，兩者應雙軌推動。

若政府直接把原本用於社宅的資源全面轉給民間，卻沒有設定價格、轉售與居住資格限制，反而可能變成公共資源補貼建商。

因此，公私協力的重點，不只是政府提供多少土地、容積、稅負與低利資金，而是民間取得公共支持後，必須回饋多少住宅公益。

包括售價上限如何計算、購屋資格如何認定、房屋能否出租、未來能否自由轉售，以及轉售價格如何控制，都必須事先設計清楚。

尤其轉售限制，是可負擔住宅能否長期運作的關鍵。

如果購屋者以低於市場價格取得住宅，數年後卻可以依市場行情自由出售，政府補貼就可能轉化成個人資本利得，甚至形成新的套利市場。

較完整的制度，應設計政府或指定機構優先回購、限制轉售價格、可繼承但不得自由炒作等機制，讓同一戶住宅未來仍可繼續提供給符合資格的家庭，而不是只在第一次出售時便宜一次。

銀行融資也必須同步處理。若住宅因轉售受到限制，銀行可能擔心擔保品流動性不足，進而降低鑑價與貸款成數。政策若只補助建商，卻沒有購屋貸款保證、長期固定利率或自備款協助，中間所得家庭仍可能看得到卻買不起。

M觀點

台灣居住政策最大的缺口，不是完全沒有住宅，而是市場住宅太貴、社會住宅又無法涵蓋所有人。

可負擔住宅確實可以成為第三條路，但不能只是換一個名稱賣便宜房，更不能淪為政府給土地、給容積、給稅賦優惠，最後價格仍接近市場行情。

真正的可負擔住宅，必須讓價格與所得連動、限制轉售套利、保障居住品質，並建立透明的成本與合理利潤機制。

政府可以不必什麼都自己蓋，但必須把規則訂好、監督做好。只有讓公共資源真正換回長期可負擔的住宅，公私協力才不會變成補貼建商，而是補上台灣住宅政策缺少已久的中間選項。