第七波信用管制滿21個月　營建業每月270家退場，公會籲檢討三大限制

M傳媒房產中心

中央銀行第七波選擇性信用管制自2024年9月上路，至今已滿21個月。房市交易量明顯降溫，投資買盤退場，但營建業也面臨銷售放緩、融資收緊、工料上漲與缺工等多重壓力。不動產開發業者近日呼籲，央行應在維持抑制投機的前提下，檢討高價住宅、購地貸款及動工期限等限制。

市場流傳「中小建商每月倒閉270家」，主要是將營造相關業者的公司解散、撤銷、廢止或商業歇業家數平均計算。不過，解散或歇業不一定等同破產，也不能全部歸因於信用管制。

公開資料顯示，2025年營造業商業登記歇業家數達3,770家，公司解散、撤銷及廢止家數則為3,437家，均處於近年高檔。但其中可能包含企業整併、負責人退休、停止營業、登記清理及經營不善等不同原因，且「營造業」與負責購地推案的「建設公司」並非完全相同，若直接稱為每月270家中小建商倒閉，恐有過度簡化之嫌。

不過，產業經營壓力確實存在。信用管制後，建商餘屋貸款最高成數維持三成；購地貸款最高五成，其中一成須保留至動工興建後才能撥款。業者須準備更多自有資金，在房屋銷售速度放慢、銀行授信轉趨保守的情況下，中小型業者資金調度難度自然提高。

此外，央行規定購地貸款借款人應在一定期限內動工，原則上最長18個月。業界認為，面對建照審查、土方處理、缺工及市場買氣降溫，統一要求限期動工，可能迫使業者在銷售環境不佳時推案，增加庫存及財務壓力。

不過，現行規定並非完全沒有彈性。若因缺工缺料、建案規模、法令差異或審照延誤等不可歸責於借款人的因素，銀行仍可依具體事證個案評估。因此，業界真正要求的，應是放寬認定方式與延長合理時程，而非讓建商可以無限期持有土地。

公會也建議重新檢討高價住宅標準。現行高價住宅最高貸款成數為三成，部分都會區家庭型住宅因房價上漲，總價容易跨入高價住宅門檻，使換屋族須準備較高自備款。業者認為，門檻應隨區域房價與市場變化定期調整，避免一般自住換屋產品被視為豪宅。

但央行是否應全面鬆綁，仍有爭議。信用管制的政策目標不只是壓低成交量，也包括降低不動產授信集中度、控制高槓桿及維持金融穩定。若在房價尚未明顯修正前大幅放寬土融與高價住宅貸款，也可能讓資金重新回到土地與房價。

央行將於6月18日召開第二季理監事會議，市場關注房市信用管制是否調整。較可能的方向，未必是全面解除，而是針對正常開發、自住換屋及不可歸責的動工延誤，提供更具彈性的處理方式。