五縣市房屋稅基預估「二凍三升」！新屋明年稅單恐變重　舊屋也未必沒影響

M傳媒房產中心

依《房屋稅條例》規定，各地方政府原則上每三年應重新評定房屋標準價格。今年輪到台北市、新北市、台中市、高雄市及苗栗縣辦理重評，目前台北市與苗栗縣確定凍結房屋構造標準單價，新北市則公告調升5%；台中市、高雄市雖已完成不動產評價委員會審議，正式結果仍待公告，市場預期將呈現「二凍三升」。

不過，民眾最容易誤會的是：房屋標準單價調整主要影響新屋，但地方政府若同步調高「地段率」，既有房屋的稅負也可能跟著增加，不能簡單理解成舊屋全部不受影響。

新標準單價主要影響7月後完工房屋

此次重新評定的房屋構造標準單價，原則上適用於2026年7月1日後新建、增建或改建完成的房屋，調整結果將反映在2027年5月開徵的房屋稅。

也就是說，既有房屋通常不會因這次標準單價調升，就重新套用新單價計算；但今年7月後取得使用執照的新成屋，以及完成增建、改建的房屋，房屋評定現值可能提高，未來房屋稅負也可能增加。

房屋稅並不是直接按照市場成交價計算，而是以房屋核定單價、面積、折舊、地段率及適用稅率等因素綜合計算。因此，房屋標準單價調升5%，不代表每一戶稅額都剛好增加5%。

台北凍結單價，部分路段仍可能加稅

台北市今年決議不調整房屋構造標準單價，主要考量2023年已調升新屋標準單價10%，加上近年全國及台北市營造工程物價指數漲幅相對有限，因此維持現行標準。

但北市同時調整部分街路地段率，其中多數屬調升。受到影響的房屋約1.4萬戶，占全市房屋稅開徵戶數約1.3%。

因此，台北市雖然「凍結標準單價」，並不代表所有房屋稅全面凍漲。若既有房屋位於地段率調升路段，房屋評定現值仍可能增加。

新北標準單價調升5％

新北市以近三年營造工程物價指數為評估依據，相關成本漲幅達11.4%，但考量一次反映可能增加民眾負擔，最終決議將房屋構造標準單價調升5%。

此外，新北市也調整133條街路的地段率，其中132條調升、1條調降，預估影響約9.56萬戶，整體稅額增加約1.2億元。

這代表部分房屋不只受到新標準單價影響，若所在地段率同步提高，兩項因素可能一起推升房屋評定現值。

不過，新北此次標準單價調整，仍以7月1日後新建、增建或改建完成房屋為主要適用對象；既有房屋是否增加，則要看所在地段率及其他課稅條件。

苗栗凍結單價，仍有54條地段率調整

苗栗縣已公告不調整房屋標準單價，但仍有54條街路進行地段率調整。

因此，苗栗既有房屋也不能只看到「標準單價凍漲」就認定完全不受影響。若房屋所在道路地段率提高，房屋評定現值及房屋稅仍可能出現變化。

台中市與高雄市則已完成不動產評價委員會審議，正式調整幅度及適用內容仍應以地方政府後續公告為準。在正式公告前，「三升」仍屬市場預期，不宜視為最終定案。

稅基調升不等於政府認定房價上漲

房屋構造標準單價是地方政府計算房屋評定現值的行政基準，主要反映建材、人工、設備及營造成本，並不等同實價登錄或市場成交單價。

因此，新北市標準單價調升5%，不能解讀成政府認定新北房價上漲5%；台北市凍結，也不代表北市房價沒有變化。

房屋稅真正課多少，還要看房屋用途、是否符合自住、持有戶數、所在地段率、屋齡折舊及地方政府核定現值。

M觀點：新屋看標準單價，舊屋要看地段率

這次五縣市重評房屋稅基，對購買新成屋或準備改建、增建的民眾影響較直接。標準單價調升後，未來持有成本可能增加，買房時不能只計算房貸與管理費，也要把房屋稅納入評估。

至於既有房屋，也不要看到「新單價只適用新屋」就完全放心。所在地段率若被調高，舊屋的房屋稅仍可能增加。