利率連九凍、房市管制不鬆綁！專家揭真相：不是房貸少了，是錢改往股市衝

M傳媒房產中心

中央銀行18日召開第二季理監事會議，決議政策利率「連九凍」，重貼現率維持2％，備受關注的房市選擇性信用管制也全面按兵不動，既沒有再加碼，也未如市場期待進一步鬆綁。

表面看來，房市最嚴厲的政策階段似乎已經過去；但央行會後釋出的訊號卻更加值得警惕：不動產貸款集中度下降，不完全是因為房貸減少，而是其他信用擴張得更快，尤其大量資金正流向股市與理財融資。

換句話說，金融槓桿沒有消失，只是換了戰場。

房貸集中度下降　不是銀行不借房市

央行統計，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已由2024年6月底高點37.6％，降至今年5月底35.2％。數字看似顯示房市資金集中情形改善，也讓市場期待信用管制可能鬆綁。

但央行決策高層指出，這段期間不動產貸款餘額仍增加約1.3兆元，並非房貸真的大幅縮水；相較之下，個人理財週轉金，以及銀行對證券、期貨與金融輔助業的投融資，合計增加約1.87兆元，成長速度更快。

白話來說，不是銀行突然不借錢給房市，而是借往股市相關活動的資金增加得更多，才把不動產貸款集中度往下拉。

今年1至5月，貨幣總計數M2平均年增率達6.12％，全體銀行放款與投資平均年增率達7.94％，均高於去年全年平均，顯示市場並不缺資金，問題只在於錢流向哪裡。

央行短期不鬆綁　背後有三個理由

市場原本期待，央行總裁楊金龍日前表示選擇性信用管制「就到這裡」，可能代表房市政策即將轉向。但央行會後已明確釋出訊號，短期內不會放寬現行管制。

第一，信用資源未如預期大量流向實體生產事業，反而出現股市相關信用快速擴張。央行原本限制房地產融資，是希望資金轉向製造、設備與實質投資；如今部分槓桿轉進資本市場，金融風險只是轉移，並未消失。

第二，房市雖然量縮、漲勢減緩，但整體房價仍處高檔，民眾購屋負擔尚未明顯改善。若此時鬆開第二戶、高價住宅或其他貸款限制，可能重新推升市場預期。

第三，新版青年安心成家方案預計8月接棒上路，政策效果仍需時間觀察。央行若在新方案推出前同步放寬信用管制，可能使首購支持與投資資金同時進場，增加房市重新升溫風險。

因此，央行現在的態度不是準備踩油門，而是停止繼續加重煞車，維持原有力道觀察市場。

房市告別資金競速　進入購買力淘汰賽

不動產業者分析，過去18個月，房市經歷信用緊縮、交易量下降及預期修正，高槓桿、高成數與只靠漲價想像支撐的交易模式，已逐漸被淘汰。

過去買房比的是誰敢追價、誰拿得到高成數，以及誰能透過寬限期把槓桿拉到最大；未來比的則是家庭所得、自備款、銀行鑑價與長期現金流。

房市定價邏輯，正在由「未來會漲多少」轉為「現在到底買不買得起」。

這也代表，下半年即使成交量從低檔緩步回升，也不等於房價將重啟全面上漲。市場更可能呈現量能低檔回穩、價格區間整理，以及個案與區域持續分化。

有產業、人口、交通與成熟生活機能支撐的區域，價格相對有韌性；前幾年只靠建設題材、低首付與投資買盤推升的區域，則可能在交屋潮、銀行鑑價收緊及買盤退場後，面臨更直接的價格壓力。

股市大漲　不代表房市一定受惠

市場過去常認為，股市獲利最終會回流不動產，但現在情況未必如此。

股票具有進出快速、資金門檻低及流動性高等特性；房地產則需要高額自備款，還要負擔利息、稅費與裝修成本。在房貸利率偏高、信用管制未退場的環境下，投資人未必願意立刻把股市資金轉進住宅。

更值得注意的是，如果部分民眾透過信貸、理財型房貸或週轉金投入股市，一旦AI相關股票修正、國際資金撤出，槓桿將同步放大虧損。

央行目前最棘手的問題，就是房市冷了，市場資金卻沒有真正降溫。

M觀點：央行沒動作，不代表風險消失

這次央行利率不動、房市管制也不動，看似沒有重大政策，實際上卻釋放出一個清楚訊號：房市已不需要再補一腳，但也不到可以鬆綁的時候。

不動產集中度下降，若主要來自股市相關信用成長更快，就不能直接視為房市風險已經解除。央行若現在放寬房貸，可能使股市獲利與槓桿資金重新回流住宅市場；但若全面緊縮信用，又可能傷及AI投資與經濟動能。

一句話總結：

央行沒動作，不是房市安全了；而是房市冷到不用再補刀，股市信用卻熱到不能再放水，金融風險只是從房地產悄悄換了位置。