豪宅線管到總價，卻管不住單價？專家：7000萬門檻恐催生「小豪宅」時代

M傳媒房產中心／M編

中央銀行為健全房地產市場、降低金融風險，長期針對「高價住宅」實施選擇性信用管制。依央行高價住宅認定標準，台北市住宅鑑價或買賣金額達7,000萬元以上、新北市達6,000萬元以上，其他地區達4,000萬元以上，即屬高價住宅範圍。 近年央行信用管制持續加嚴，市場報導也指出，高價住宅貸款在第七波打炒房後，貸款成數已降至3成，資金門檻大幅提高。

這項政策原本用意，是抑制高價住宅投機、避免豪宅墊高房價，並降低銀行授信風險。不過，高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源觀察，實務上若只以「總價」作為管制標準，卻不看「單價」，反而可能讓市場出現新的扭曲：房子沒有變便宜，只是變小；總價被壓在門檻下，但單價一路往上墊高。

從高源不動產估價師聯合事務所整理的2026年上半年全台住宅成交單價前10名可看出，榜單中出現3個成交總價低於台北市7,000萬元豪宅線的高單價住宅，包括中正區「信義VISTA」總價1,790萬元、大安區「志榮BR4」總價4,896萬元，以及大安區「冠德安沐居」總價5,368萬元。這些產品雖未達傳統高價住宅總價門檻，但每坪單價卻高達182.9萬元至近200萬元，甚至高於部分總價破億的大坪數產品。

換句話說，市場正在出現一種新現象：不是豪宅變少，而是豪宅變小。

過去大家談豪宅，多半想到大坪數、大基地、精華地段與高總價產品；但在總價門檻管制下，建商與買方的行為自然會跟著制度誘因調整。對買方來說，一旦跨過台北市7,000萬元門檻，貸款成數可能大幅下降，自備款壓力瞬間拉高；對建商來說，若總價超過門檻，客戶池變窄、銷售難度提高，最直接的應對方式，就是把坪數切小，讓總價維持在管制線以下。

問題是，坪數變小，並不代表房價真的被壓低。若土地成本、營建成本與品牌溢價仍在，總價要壓低，只能縮小面積；單價反而可能繼續創高。於是市場出現「低總價、高單價、極小坪」的新型態小豪宅。

這也是陳碧源所說的制度扭曲。當「7,000萬元」被市場視為絕對天花板，建商不一定會降價，而是更精準地把產品設計在門檻之下。結果，政策想壓抑豪宅價格，卻可能讓精華區房價轉向更小坪數、更高單價的型態發展。

這種現象對居住品質也有影響。以部分高單價小宅來看，主建物加附屬建物坪數可能只有個位數到十多坪。若扣除公設，實際可使用空間更小。對單身族或短期置產者來說，或許仍有市場；但若放到家庭居住需求來看，小宅化會讓生活空間被壓縮，也讓原本應該是基本居住條件的兩房、三房，逐漸變成高所得族群才負擔得起的產品。

從土地市場來看，總價管制也不一定能真正壓低地價。依不動產估價邏輯，土地價值來自未來可實現的房價。當市場仍願意用高單價購買小坪數住宅，建商就仍有能力用較高價格競逐精華土地。換言之，只要銷售單價沒有真正下修，土地剩餘價值仍會回流到地價，購地成本也不容易下降。

這也是為什麼近年即使信用管制持續存在，精華區房價與地價仍多呈現高檔盤整，而非大幅下修。管制壓到了「總價」，但不一定壓到「單價」；限制了大坪數高總價產品，卻可能鼓勵市場推出更多小坪數高單價產品。

臺北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏也曾建議，高價住宅認定金額已是多年前訂定標準，應配合房價水準合理檢討，否則以舊門檻限制貸款成數，可能影響民眾實際購屋需求與產業發展。這代表業界對現行豪宅線的討論，不只是希望放寬限制，而是認為政策工具應更貼近市場現況。

M傳媒認為，豪宅線是否上調只是其中一個問題，更核心的是：政策到底要管什麼？如果目標是抑制高總價豪宅投機，總價門檻確實簡單明確；但如果目標是讓房價合理、居住空間不要持續縮水，只看總價可能不夠。未來政策或許應同時觀察單價、坪數、產品型態、實際使用面積與購屋目的，才不會讓市場繼續往「總價不超標、單價創新高」的方向發展。

M編觀點：

高價住宅限貸的初衷，是防止金融資源過度流向豪宅，避免高價產品帶動房市過熱。但市場很聰明，政策看總價，市場就調坪數；政策卡7,000萬元，產品就壓在7,000萬元以下；最後房價不一定降，居住空間卻先縮水。

這不是單純建商問題，也不是單純買方問題，而是制度誘因改變後，市場自然做出的調整。

如果豪宅線只看總價，不看單價，未來雙北精華區可能會出現越來越多「不是豪宅總價，卻是豪宅單價」的小宅。對有錢人來說，這只是資產配置；但對真正想自住的家庭來說，卻代表花更多錢，買到更小空間。

居住正義不只是讓房價不要漲太快，也要讓合理居住空間不要越來越遠。政策若只盯總價天花板，卻放任單價持續墊高，最後可能不是打到豪宅，而是把一般家庭一路擠出理想居住空間。