租屋修法急踩煞車？3年租期、續約漲幅暫緩 燈泡、馬桶、油漆費誰負責一次看
【M傳媒／綜合報導】
燈泡壞了誰換？馬桶堵塞誰修？退租時牆面泛黃，房東能不能直接從押金扣除整間油漆費？
這些看似生活小事，卻是租屋糾紛最常見的引爆點。更讓租屋族在意的是，內政部2025年曾提出「保障3年租期」及「限制續約租金漲幅」等改革方向，但到了2026年7月，官方改稱將先推動社會較有共識的項目，3年租期與續約漲幅限制並未列入現階段優先修法內容。
不過，這不代表房客目前毫無保障。修繕、租期內漲租、押金返還及退租責任，現行《民法》與住宅租賃定型化契約都已有規範。
一、燈泡壞掉一定是房客負責？沒有這條統一規定
不少房東會說：「燈泡、蓮蓬頭、馬桶蓋都是消耗品，壞掉當然由房客自己換。」
但法律並沒有列出一張「消耗品清單」，規定所有燈泡、燈管或衛浴零件一律由房客負責。
現行住宅租賃定型化契約規定，住宅或附屬設備損壞，原則上由房東修繕；但雙方另有約定、存在交易習慣，或損壞可歸責於房客時，則不在此限。簽約前若約定某些小型耗材由房客負責，應將項目及範圍寫清楚，不能等東西壞了才由房東單方面決定。
因此，燈泡自然耗盡壽命由誰更換，要看契約與雙方約定；若是整組燈具、線路或開關故障，通常就不只是更換消耗品，而可能屬房屋設備修繕。
二、馬桶堵塞誰負責？先看「為什麼堵」
馬桶壞掉也不能一律歸房東或房客。
如果是管線老化、排水設計不良、既有設備故障，原則上應由房東處理；若是房客將濕紙巾、衛生用品、異物丟入馬桶，或因不當使用造成堵塞，則可能由房客負擔修繕費。
同樣的判斷也適用於冷氣、熱水器及其他附屬設備：正常使用下自然故障，通常由房東修繕；若能證明是房客故意、過失或不當使用造成，就可能由房客負責。
三、房東拖著不修 房客可以直接從租金扣嗎？
可以依法處理，但不能一句「我自己修」就直接少繳租金。
《民法》第430條及住宅租賃定型化契約規定，應由房東負責的修繕，房客可先設定合理期限催告。房東逾期仍不處理，房客才可自行修繕，向房東請求償還費用，或依規定從租金中扣除。
較安全的做法是以LINE、簡訊、電子郵件或存證信函通知，清楚記載故障情形、要求修繕期限，並保留照片、影片、估價單、發票及付款證明。
若未先通知，也沒有留下修繕必要性與金額證據，房客逕自扣租，反而可能被房東主張欠租。
修繕期間若造成住宅全部或一部無法居住，定型化契約也明定房客得請求扣除相應期間的全部或部分租金；若因不可歸責於房客的原因造成租賃物一部滅失，也可依《民法》第435條請求減租，嚴重到無法達成居住目的時，還可能終止租約。
四、退租一定要重新油漆？正常耗損不用房客買單
房客退租時，有義務返還房屋，也應對自己故意或過失造成的毀損負責。
但《民法》第432條明定，房客依約定方式或房屋性質正常使用，所造成的變更或耗損，不負損害賠償責任。換句話說，牆面因居住時間自然泛黃、家具正常使用痕跡或設備合理老化，不能當然全部算在房客頭上。
如果牆面有塗鴉、大片油污、抽菸造成嚴重煙垢、寵物抓傷，或未經同意鑽孔裝修，則可能超出正常使用範圍，房東可依實際損害請求修復費。
房東也不能只說「重新粉刷花了3萬元」，就直接從押金全數扣除。若發生爭議，仍應提出入住與退租時的屋況、損壞原因、修繕範圍及估價或費用證明。
五、「回復原狀」與「現況返還」不是萬用扣款條款
住宅租賃契約範本確實設有「回復原狀」或「現況返還」選項，但該選項主要位於房客經房東同意進行室內裝修的條款中，用來處理新增裝修在退租時如何處置，不能簡化成只要勾選「回復原狀」，房客就必須負擔整間房屋翻新費。
即使契約寫有回復原狀，仍應區分正常耗損與房客造成的損壞。
「恢復到交屋狀態」也不是要求房客把使用多年的房屋變得比入住時更新，更不能將房屋原本就存在的瑕疵、設備老化或房東本來就應負擔的整修成本全部轉嫁給房客。
六、退租清潔費可以隨便收嗎？
目前沒有一條法律規定，所有房客退租都必須支付固定清潔費。
若契約在簽訂時已清楚約定清潔費的金額、計算方式與適用情形，是否有效仍須視條款是否公平合理判斷；若契約完全沒有約定，房東通常不能等到退租時才臨時開出一筆「固定清潔費」。
房客若留下大量垃圾、嚴重油垢或超出正常居住程度的髒污，房東仍可依實際清潔支出或損害請求費用。
因此，退租時真正該看的不是房東口中的「行情」，而是契約約定、入住與退租屋況，以及實際支出證明。
七、現在租期內本來就不能任意漲租
許多人誤以為「禁止租期內漲租」是這次修法新增的保障，其實現行住宅租賃定型化契約早已規定，房東在租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金。
現行契約也已將「房客不得申請租金補貼」「不得遷入戶籍」及「不得申報租金支出」列為不得記載事項。這些限制即使被房東寫入契約，原則上也不具效力。
2026年修法方向的重點，是進一步把相關房客權益與裁罰機制明確寫入《租賃住宅市場發展及管理條例》，並增加房東在租約屆滿前詢問續約意願，以及房客屢次欠租、從事非法活動或嚴重妨礙安寧時，房東得提前終止租約等制度。
八、3年租期與續約漲幅不是已上路制度
內政部在2025年9月提出的版本，規劃讓房客享有訂約及續約合計3年的租期保障，房東除自用、欠租或毀損等法定原因外，不得任意拒絕續租；續約漲幅則不得超過主計總處公布的房租指數年增率。
但這些內容當時只是修正草案方向，從未正式三讀生效。
到了2026年7月22日，內政部表示將先推動社會已有共識的部分，官方公布的優先項目中，未再列入3年租期保障與續約漲幅上限。因此，較精確的說法是，這兩項制度在本輪優先修法中暫緩，而不是已經實施後又遭廢除。
內政部官方聲明也沒有直接使用「因擔心房東不出租而喊卡」的文字，而是表示將持續與各界溝通。媒體與民間團體則認為，政策調整與房東團體對出租意願、租客篩選及租金僵化的疑慮有關。崔媽媽基金會批評，若優先留下房東收回房屋機制，卻延後房客租期與續約保障，恐使改革失去平衡。
九、日本、韓國怎麼做？
日本住宅租賃須區分普通租約與定期租約。普通建物租約中，房東若要拒絕更新或終止租約，須具備法律所稱的正當理由；但定期建物租約若符合法定形式，原則上可於約定期間屆滿時終止，並不是所有日本租客都享有無限續租權。
韓國則允許住宅房客原則上行使一次續約請求權，續租期間為2年，加上原有2年租期，常被稱為「2＋2」保障；續約調整租金或押金的幅度，原則上受到5％上限限制。但韓國制度也有房東本人或直系親屬入住等例外，不能只看4年與5％兩個數字。
M編觀察：
3年租期與續約漲幅限制，確實可能提高房客安定性；但若沒有同步建立合理的退場、調解及執行機制，也可能使房東提高租客審查門檻，甚至轉往地下出租。
真正需要建立的，不是房東與房客互相貼上「惡房東」或「租霸」標籤，而是一套權責清楚、資訊透明、爭議能快速處理的制度。
資料說明：本文依現行《民法》、住宅租賃定型化契約、內政部修法說明及日本、韓國公開法律資料查核。個案修繕、押金及損害責任，仍須依實際契約、屋況與證據判斷；《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案尚在行政院審查，最終內容應以正式通過及公布條文為準。
