包租代管大修補！內政部祭4措施、2方向　營保金500萬要改、單一業者恐設接案上限

【M傳媒／評論】

兆基相關企業與寄居蟹事件接連引發市場震盪，數千名房東、房客的租約、押金與後續服務問題，也把社會住宅包租代管制度推上檢驗台。

內政部8月13日正式端出精進方案，短期先祭出4項行政措施，包括強化地方業務檢查、建立轉銜業者名單與SOP、檢討營業保證金計算方式，以及研議社宅包租代管業者承攬件數上限；中長期則朝押租金專戶管理、業者退場與租約接續機制兩大方向修法。

政策方向從過去「公司合法登記、契約有沒有符合規定」，進一步往業務量、押租金紀錄與退場風險管理移動。

問題是，這一次究竟只是把眼前的火撲滅，還是能真正補上包租代管快速擴張後留下的制度缺口？

答案恐怕要看接下來怎麼做。

【官方方案一】不只看契約　未來連「做多少戶、押金去哪」都要查

第一刀先從業務檢查下手。

內政部地政司長林家正表示，租賃住宅服務業主管機關為地方政府，現行業檢原本就包括契約是否符合法令、租賃住宅服務人員資格與訓練等項目；未來將進一步掌握各業者實際承作多少租約，以及民眾押租金收支是否留下正常紀錄，並公布檢查結果。

這個方向很重要。

因為一家合法登記的公司，不代表它承接1,000戶、5,000戶甚至上萬戶後，財務、內控與人力仍然具有相同承受能力。

但新的問題馬上出現：地方政府查得動嗎？

根據內政部地政司公布的2025年六都業檢結果，當年共檢查合法包租代管業者365家，其中14家因違規遭裁罰；另對非法經營業者裁罰12家。

面對持續成長的租服產業，如果未來業檢還要增加案件數、押租金流向及營運風險等項目，地方政府是否同步增加人力、資訊系統與查核專業，將決定這道「預警網」究竟是真檢查，還是增加幾張表格而已。

【官方方案二】業者突然倒下　先把「誰來接」寫好

第二項措施，是建立轉銜接收業者名單與標準作業流程SOP。

寄居蟹承作的約6,600件中央社宅包租代管案件已啟動轉銜。國家住都中心透過輪配方式，由六都相關業者接洽房東、房客並重新簽約；截至8月13日下午，已有1,300多名房東上網填報轉銜意願。

內政部因此決定把這次經驗制度化。

未來不只社宅案件，包括一般包租代管業者如果發生經營異常，也希望事前就知道「哪些公司可以接」、「契約怎麼轉」、「房東房客找誰」，而不是等業者停擺後才臨時找人救火。

這是這次方案中最務實的一塊。

但轉銜不是換一個客服電話就結束。

一般市場租約涉及原業者與房東的包租契約、房東與房客的租賃關係、押金返還、租金流向及新業者是否承受原有權利義務等問題，因此行政SOP可以先救急，真正要讓制度順利運作，最終仍必須靠法律明確處理「退場後契約怎麼接」。

【官方方案三】最大500萬營保金夠不夠？公式準備重算

第三項措施，直接碰到錢。

現行租賃住宅服務業依法必須繳存營業保證金，並依一定公式計算，目前設有最高500萬元上限。內政部表示，將邀集租服公會等單位重新檢討營業保證金的計算公式以及500萬元上限。

這裡要特別釐清：並不是每一家業者固定繳500萬元，而是現行制度設有最高上限。

問題在於，當產業出現管理規模達數千甚至上萬戶的大型業者後，同一套最高額度是否還足以涵蓋可能發生的消費者損害？

這正是內政部現在要重新計算的問題。

林家正也坦言，未來到底應提高到多少，仍要依業者接案量體進行公式試算。

M傳媒認為，真正關鍵不是把500萬元改成800萬或1,000萬元，而是能否讓風險與規模連動。

管理500戶和管理1萬戶的公司，如果最後承擔相近的保證責任，制度本身就值得重新檢視。

【官方方案四】單一業者能接多少？「承攬上限」首次進入檯面

最受關注的第四項，就是研議社宅包租代管業者承攬件數上限。

這代表政府已開始正面處理「集中度風險」。

大型業者具有資訊系統、人力與跨區服務的規模經濟，本身不是問題；但當大量房東、房客集中在單一業者身上，一旦公司發生經營異常，政府要處理的就不是幾十件申訴，而可能是一口氣數千件甚至更多租約的轉銜。

問題是，上限怎麼畫？

如果簡單規定「每家公司最多5,000戶」，可能讓治理良好的大型業者無法發揮規模效益；但如果上限高到幾乎碰不到，又失去風險分散效果。

因此，戶數不應是唯一指標。

公司資本、財務狀況、服務品質、消費者申訴、內控、資訊安全與緊急轉銜能力，都應該一起納入判斷。

【中長期修法】押金不能再跟公司錢混一起

比起短期四項行政措施，中長期改革才是真正的硬仗。

第一個方向，是研議建立押租金專戶管理機制，讓業者經手的消費者資金與公司自有資金有所區隔。

內政部指出，相關制度會影響業者營運模式及消費者權益，因此仍須邀集產官學研議。

從消費者保護角度看，這可能是整套改革中最關鍵的一道防火牆。

一家公司的經營狀況可能改變，但房客押金原本就不是業者可以自由運用的企業資產。

如果未來能進一步建立專戶、信託或其他資金隔離機制，即使業者發生財務問題，也有機會降低房客押金被捲入企業債務糾紛的風險。

但成本同樣存在。

帳務系統、金融機構管理及行政成本如何負擔，尤其對中小型租服業者的影響，都必須同步評估。

【中長期修法】公司可以退場　但房東房客不能跟著掉下去

第二項修法方向，是把業者退場及租約接續機制寫進制度。

這也是近期事件最直接暴露的缺口。

一家租服公司退出市場，企業可以結束營業，但房東的房子還在、房客也還住在裡面，租約不會因公司出問題就憑空消失。

因此，未來法規必須處理：原契約如何終止、誰通知房東房客、押金如何返還或移交、新業者如何接手，以及原本約定的租金與權利義務是否繼續。

這些都不是一紙行政命令可以完全解決，因此內政部將放進中長期修法處理。

【業界真正擔心的】不要從「鼓勵做大」突然變成「做大就有罪」

政府要防範集中風險沒有問題，但政策也必須面對產業現實。

包租代管需要客服、修繕、法務、管理師、資訊平台以及大量行政作業，規模化本來就可能降低單戶管理成本。

因此，如果政府最後只用一條僵硬的戶數上限處理所有公司，很可能又從一個極端走向另一個極端。

真正應該限制的不是「大」，而是能力跟不上規模的擴張。

一家有完整內控、財務穩定、低申訴率且轉銜能力充足的公司，與一家快速擴張、內控不足的公司，不能只因為同樣管理5,000戶就被視為相同風險。

【M傳媒】四道止血帶有了　但還缺「企業健檢」

平心而論，內政部這次提出的6項方向，不是沒有改革。

尤其從業務檢查、轉銜SOP、營業保證金，到承攬件數上限，再延伸到押租金專戶與退場機制，已經比單純要求地方「加強查核」往前走了一大步。

但如果要說這套制度已經完成改革，恐怕還太早。

第一個缺口，是修法時間。

押租金專戶與退場制度都需要修法，何時提出草案、何時送行政院、何時進立法院，目前都還沒有明確時間表。

在制度真正上路之前，現在靠的仍然主要是行政處置與個案協調。

第二個缺口，是監理能力。

政府要求地方查更多東西是第一步，但沒有足夠人力與數位資料系統，再漂亮的檢查表也可能變成形式作業。

未來甚至應思考建立跨縣市資料平台，讓中央可以看見一家業者「全國總共做多少戶」，而不是各縣市只看到自己轄區的一小塊。

第三個缺口，就是目前仍缺乏一套全國一致的「業者風險成績單」。

業者到底財務穩不穩？服務好不好？申訴率多少？曾經發生哪些重大違規？公司治理是否完整？能承接多少戶？

目前房東、房客很難從一個公開平台直接看懂。

M傳媒認為，未來除了「承攬上限」，更值得考慮建立中央級分級評鑑制度，把服務品質、財務健全、法遵、公司治理、消費者保護與緊急轉銜能力一起評估。

不是所有公司都只能做一樣多，而是：

能力到哪裡，規模就到哪裡。

25萬戶目標不變　更要問「誰來管」

內政部長劉世芳8月13日表示，未來7年包租代管朝25萬戶推進的整體方向沒有太大改變，仍會依實際情況滾動調整。

這也讓這次制度改革更加重要。

當政策只做到1萬戶時，一家公司出問題可能是單一企業危機；但當政府要把制度推向數十萬戶，企業治理、押金安全、退場機制與風險分散，就不再只是產業內部問題，而是住宅政策本身的一部分。

所以這次事件真正留下的問題，不應只是：「下一次怎麼救？」

而應該變成：「下一次能不能在出事以前就看見？」

內政部的四大行政措施與兩大修法方向，可以視為制度補強的第一步。

但包租代管若要從政策扶植期真正走向成熟產業，下一階段就不能只有追求媒合戶數。

資料來源：內政部、國家住宅及都市更新中心、內政部地政司公開說明及中央社等公開資訊。

編輯註：本文「四大行政措施、兩項中長期修法方向」為內政部2026年8月13日公開提出之政策精進方向；「中央級分級評鑑」、「能力與承攬量連動」等內容為M傳媒評論與制度建議，並非內政部已宣布實施之政策。涉及個別企業之司法或財務事件，仍應以主管機關、公司正式公告及司法最終認定為準。