房價跌了還是買不起！全台房貸負擔率仍41.46％　地方政府陷「土地開發VS居住正義」兩難

M傳媒房產中心／綜合報導

房價開始修正，民眾買房壓力卻沒有跟著消失。內政部最新統計顯示，2026年第1季全國房貸負擔率仍高達41.46%，房價所得比也有9.47倍，雙北房貸負擔率更持續站在50%以上。房市從前幾年的全面追價轉向盤整，但高房價留下的自備款、房貸與生活壓力，正變成地方政府愈來愈難閃避的施政考題。

內政部房價負擔能力指標顯示，2026年第1季全國房貸負擔率41.46%，代表以中位數住宅價格、標準貸款條件與中位數家庭可支配所得估算，購屋家庭每月房貸支出仍占所得相當高比重。

這項指標並不代表每個家庭實際都拿41.46%的收入繳房貸，但仍反映整體住宅價格與家庭所得之間的落差依舊明顯。

房價雖然降溫，高房價留下的壓力還在。

房市從搶房變觀望　看跌房價比例升高

中央銀行2026年上半年房市報告顯示，第七波選擇性信用管制上路後，住宅交易明顯降溫，民眾對房價的預期也出現轉折。

2026年第2季調查中，看跌房價者占42%，高於看漲的27%。房市氣氛已從過去「怕愈等愈貴」的追價心理，逐漸轉成議價、觀望與等待價格修正。

政大不動產研究中心2025年底針對2026年房市的調查也顯示，80%受訪者預期房價持平或小幅下跌，68%認為交易量僅會在正負5%內震盪。

市場不再全面看漲，並不代表居住負擔已回到合理水準。過去數年累積的房價漲幅，仍讓許多家庭必須面對高額頭期款與長期房貸。

地方政府最尷尬　土地要開發、房價又不能失控

高房價也讓地方政府陷入另一場拉鋸。

城市要發展，就需要產業園區、捷運、道路、重劃與區段徵收；土地開發完成後，地方政府又常透過標售抵費地、配餘地回收開發成本。

土地價格一旦愈標愈高，市場又容易將標售價格視為周邊房地產的新參考點。

台中市2025年曾一次公告標售水湳、第13期及第14期重劃區共173筆土地，最後31筆標脫，得標總額約41.42億元。

在野議員當時以「官方帶頭炒地」批評市府，質疑政府大量標售土地可能推升市場價格；台中市地政局則反駁，市地重劃及區段徵收屬自償性開發，標售配餘地與抵費地主要用於回收開發成本及支應公共建設。

一邊要城市建設，一邊又要控制居住成本，已經成為不少地方政府共同面對的矛盾。

新青安幫首購　房市熱時也曾被質疑推升需求

中央住宅政策同樣面臨雙面效果。

新青安透過提高貸款額度、延長貸款年限及利息補貼，降低青年首購族初期買房門檻，但2023年至2024年房市熱絡期間，也曾遭外界質疑增加住宅需求，進一步支撐房價。

央行後續陸續推出選擇性信用管制、不動產貸款總量管理等措施，房市買氣自2025年開始明顯降溫。

到了2026年3月，央行在房市降溫後，又將自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成調整至6成，政策開始從全面緊縮轉向較細部的調整。

房市政策也因此進入更加複雜的階段，一方面要避免房價過熱，一方面又不能讓正常自住、換屋需求被完全卡死。

房價跌幅有限　所得追不上仍是最大壓力

2026年的住宅市場已出現價格修正，但幅度仍不足以完全消化過去幾年的漲幅。

尤其台北、新北、新竹等高房價地區，即使房價停止快速上漲，住宅總價仍高，首購族光是準備自備款就可能需要數年甚至更長時間。

城市發展、產業投資、交通建設與人口移入，都可能提高住宅需求；但當房價成長速度長期超過家庭所得，城市愈繁榮，部分居民反而愈難留下。

這也是2026年地方政府面對的真正壓力。

房價下跌太快，可能衝擊金融穩定、建築投資與房市信心；房價維持高檔，又會加劇購屋負擔、租屋壓力與世代資產差距。

房價已經開始降溫，但全國房貸負擔率仍有41.46%，顯示台灣房市的問題早已不只是「漲不漲」，而是住宅價格與一般家庭所得之間的距離仍然過大。

城市可以持續發展，土地也可以持續增值，但當居住成本成為居民無法承受的代價，房價就不再只是市場問題，而會直接變成地方政府的施政壓力。

資料來源：內政部不動產資訊平台、中央銀行、政治大學不動產研究中心、臺中市政府及公開議會資料。