90年借名買房、104年打贏官司拿回來，現在想賣掉，房地合一稅怎麼算？
【M傳媒／綜合報導】
早年買房借用親友名字登記，十多年後靠法院判決拿回產權，到了2026年準備出售，稅務上最重要的時間點不是「打贏官司那一天」，而是整個借名關係、法院判決與房地返還登記資料如何被國稅局認定。
以「民國90年買房借名登記、104年經法院判決並在104年完成返還所有權登記、2026年出售」的情況來看，原則上屬舊制房地。出售時不會直接套用房地合一2.0的45%、35%、20%或15%稅率，而是房屋交易所得併入綜合所得稅，土地則另外處理土地增值稅。
104年已經完成返還登記 2026年賣房原則走舊制
房地合一稅自民國105年1月1日上路，105年1月1日以後取得的房地，原則上適用房地合一制度；在制度上路前取得、且屬舊制範圍的房地，出售時仍依舊制處理。
本案若104年已完成房地返還登記，2026年才出售，原則上屬舊制房地。若國稅局依判決、原始購屋資料及資金流向等事證，認定取得時間可追溯至90年，結果同樣落在房地合一制度實施之前。
因此，只要國稅局最終認定取得日在104年12月31日以前，本案2026年出售原則上依舊制計算房屋財產交易所得，土地另行申報土地增值稅。
借名案件不能只看謄本 國稅局會查整套資料
一般房地取得日，依《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，原則上以完成所有權移轉登記日認定。
借名登記案件則多了一層特殊性。
北區國稅局曾公開回覆，經法院判決認定屬「借名登記」的不動產，取得日應提供相關資料，由戶籍所在地國稅局辦理個案認定。甚至曾有民眾直接詢問「90年買房借名、113年判決返還」究竟屬新制或舊制，國稅局仍要求提出法院判決等具體事證後再判斷。
因此，借名房地的稅務資料最好一次備齊：
- 原始房屋、土地買賣契約
- 購屋款匯款、支票及貸款資料
- 借名登記關係相關證明
- 民事判決書及判決確定證明
- 土地、建物歷次登記謄本
- 房屋稅、地價稅等歷年負擔資料
資料越完整，越能還原當年的真實交易與權利關係。
104年只有勝訴、105年後才登記回來 稅制就要個案確認
時間差一點，結果可能差很多。
「如果104年只有取得勝訴判決，房地直到105年1月1日以後才完成返還登記，取得日與新舊制適用就須由國稅局依法院判決、原始購屋資料、資金流向及返還登記文件個案認定。」
這時取得日仍須由國稅局依法院判決、原始購屋事實、付款金流及返還登記文件進行個案認定。
所以正式出售前，土地及建物謄本上的歷次登記資料非常重要。
舊制房地一樣要報稅 房屋、土地分兩條線處理
適用舊制並不代表出售完全免稅。
財政部規定，房地合一新制課稅範圍以外的舊制房屋，出售產生的房屋財產交易所得，要併入當年度綜合所得總額申報。
如果2026年完成出售及移轉，原則上就在2027年5月辦理2026年度綜合所得稅結算申報。
土地部分則不併入舊制房屋財產交易所得，而是在土地移轉時依《土地稅法》處理土地增值稅。
簡單整理就是：
房屋：財產交易所得 → 綜合所得稅
土地：土地移轉 → 土地增值稅
這套算法與房地合一把房屋、土地交易所得合併計算的制度差異很大。
持有超過10年15% 這組稅率屬於房地合一新制
目前房地合一2.0對境內居住個人的一般稅率，依持有期間分為2年內45%、超過2年至5年35%、超過5年至10年20%、超過10年15%。
不過，這組稅率必須先確認房地本身屬於房地合一新制課稅範圍。
因此，舊制房地即使已經持有20多年，也不會因為「超過10年」就直接改套15%房地合一稅率。新舊制必須先判斷，持有期間稅率才有下一步計算的意義。
借名土地返還仍須申報土增稅 依漲價總數額計算
借名關係終止，把土地從出名人名下返還給實際權利人時，地方稅也有一筆必須處理。
新竹市稅務局及其他地方稅務機關均明確說明，借名登記土地返還屬另一次所有權移轉，仍須申報土地增值稅，再依前次移轉現值、此次移轉現值及土地漲價總數額計算稅額。
這也代表「須申報」與「一定繳很多」不能畫上等號，實際稅額仍要看個案土地漲價情況。
借名房屋返還免契稅 法院判決辦理還有印花稅差異
房屋部分處理方式不同。
稅務機關表示，借名登記關係終止後返還建物，並不屬《契稅條例》第2條列舉的買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有取得所有權，因此返還建物免申報契稅。
如果直接拿法院判決及判決確定證明書辦理產權移轉，因判決本身不具有契約性質，也不屬印花稅課徵範圍；若改以和解筆錄、調解筆錄或調解書辦理，則可能需要依法貼用印花稅票。
阿明提醒：90年買、104年拿回 先把「登記時間線」排清楚
借名房地最大的特色，就是一間房可能同時存在好幾個日期：
90年原始買房、借名登記、104年法院判決、判決確定、返還所有權登記、2026年出售。
每一個日期都有證明文件。
以「90年原始購入、104年已完成返還登記、2026年才出售」的條件來看，現行規定下，原則上走舊制房屋財產交易所得＋土地增值稅，而不是直接拿房地合一15%計算。
正式出售前，把法院確定判決、原始買賣契約、購屋金流及歷次謄本帶到國稅局進行個案確認，會比房子成交後再處理稅制爭議安全得多。
借名買房真正要先算的不是稅率，而是取得日與新舊制。時間線排對，後面的稅才能算對。
賣厝阿明／房地產第三方友善知識平台發起人。本文為一般稅務資訊整理；借名登記涉及個案判決內容、原始出資及產權登記事實，實際課稅仍以稅捐稽徵機關個案認定為準。
