交屋潮撞上限貸令！專家算給你看：2000萬房子自備款從400萬變800萬，銀行鑑價還再砍一刀
【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】
「只是想給孩子一個房間，多出來的兩百多萬元，對一般上班族來說真的難以負擔。」
這是我在《房屋貸款知識家》最近最常聽到的求救。2024年9月簽約的預售屋，當時以為貸8成沒問題，現在銀行只肯給6成。200萬的缺口，說大不大，但對一般家庭來說，就是「交不了屋」和「違約賠錢」的差別。
自備款從400萬變800萬：信用管制那一刀，砍在換屋族身上
2024年9月，央行第七波信用管制將自然人第二戶購屋貸款成數上限一口氣從6成砍到5成。2026年3月雖微調回升至6成，但對2024年9月前簽約的換屋族來說，當初預期可貸8成，如今只剩6成。
住宅週報社長陸敬民算過這筆帳：購買總價2,000萬元住宅，原先預估可貸8成、自備款400萬元；在現行第二戶房貸成數限制下，銀行僅核貸6成，自備款瞬間暴增至800萬元，短時間內多出400萬元資金需求。
400萬是什麼概念？ 一個普通上班族10年的薪水。換屋族不是沒錢，是錢被卡在舊房子裡。舊屋還沒賣掉，新屋的頭期款卻突然多出400萬——進退兩難。
銀行鑑價再補一刀：1300萬房子，只能貸到79%
就算你躲過信用管制，銀行鑑價這一關也很難全身而退。
有公教人員購買總價1,300萬元預售屋，銀行鑑價僅1,210萬元，即使核准85%貸款成數，實際核貸金額僅約購屋總額的79%。換算下來，買方須額外自備近300萬元現金。
連公教人員都貸不到8成。銀行在房市高檔反轉階段，放款態度已全面轉趨保守。過去銀行鑑價「略低於成交價」是常態，但近期差距有擴大趨勢。尤其預售屋市場在過去幾年房價快速上漲，部分成交價格已高於銀行保守評估價值——你覺得房子值1500萬，銀行覺得只值1200萬，中間的300萬，你自己想辦法。
銀行滿水位：審核從2週變2個月，排隊撥款到明年
更慘的是，就算你有錢，銀行也不一定有錢借你。
俗稱銀行「不動產放款天條」的銀行法第72條之2，規範商業銀行住宅與企業建築放款總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額的30%。若水位接近30%，銀行將會收緊房貸放款、降低貸款成數或提高利率。截至2026年7月底，國銀不動產放款比率已降至24.19%，創15年半新低。
數字看起來安全？但實際上，民眾申請房貸長達2個月仍無下文，銀行回覆只有「資金不足」或「需排隊撥款」。甚至有銀行坦言，排隊撥款已排到明年1月。
銀行滿水位情況下，審核時間從原本的2週延長至2個月甚至更久。對供給量大的重劃區或投資氛圍濃厚的區域，銀行甚至可能直接拒貸。
個人信用是第三道關卡：沒薪轉、有車貸，成數直接砍一成
就算政策、銀行都過了，你自己這一關也不一定過得了。
有案例因「領現金無薪轉」、「車貸負債比過高」等理由，原定8成貸款成數直接被砍至7成。車貸會直接計入負債比，在貸款水位吃緊的現狀下，無薪轉紀錄的缺點會被放大，即使信用分數高也難以補足「收入透明度」的硬傷。
富哥三點建議
第一，交屋前先找銀行做「壓力測試」。 不要等到交屋前一個月才送件。提前半年，找2到3家銀行做初步估價，用銀行鑑價後的數字重新試算自備款，不要用成交價算貸款成數。
第二，準備一筆「救命週轉金」。 專家提醒，在2024年後買預售屋的民眾，最好提早準備一筆週轉金來因應貸款時的資金缺口。金額抓總價的10%到15%，至少100到200萬。
第三，簽約前確認合約貸款條款。 若合約載明「貸款成數不足，建商應予補足」或因建商端配合銀行鑑價落後，買方有權要求建商提供公司貸以補足成數。
2026至2028年，全台將迎來32萬至36萬戶預售屋集中交屋潮。這是對全台購屋族財務體質的殘酷壓力測試。你的自備款，準備好了嗎？
（本文作者為中華民國不動產金融知識發展協會理事長、房屋貸款知識家創辦人呂崑富）
