房東想收回自住｜租約沒到期先看這一條 提前終止要照契約走
文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編
房子出租後，房東可能因工作調動、長輩居住、子女成家或家庭安排，需要把房屋收回自住。
租約仍在有效期間內，房東收回房屋的第一步，就是確認現有租約對「任意終止」如何約定。
租約約定「得任意終止」 依通知期限辦理
住宅租賃契約會約定租賃期間屆滿前，雙方「得」或「不得」任意終止租約。
租約約定得任意終止時，房東可以依契約約定提前終止，但必須遵守通知期間及相關條件。
現行住宅租賃定型化契約規範，約定得任意終止的一方，原則上應至少於終止前一個月通知對方。
因此，房東確定需要收回房屋後，可以先確認契約內容，再以可以留下紀錄的方式通知房客，同時安排退租、租金結算及點交。
租約約定「不得任意終止」 自住需求以雙方協議處理
租約如果約定不得任意終止，房東單純因為自己、父母或子女需要居住，原則上不能只憑「自住需求」直接要求房客在租期屆滿前搬離。
《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條對出租人提前終止住宅租賃契約另有法定事由，例如承租人毀損住宅經催告仍不修繕、積欠租金或相關費用達法定程度經催告仍不支付、未經出租人書面同意轉租，以及出租人為重新建築而有必要收回住宅等情形。
單純的房東自住需求，並未單獨列為其中一項法定提前終止事由。
這類案件最適合透過雙方合意處理，把搬遷日期、最後一期租金、押金、費用結算及其他協議內容寫清楚，再簽訂書面終止協議。
重建收回 提前3個月書面通知
房東因重新建築而有必要收回房屋，與單純自住不同。
符合《租賃住宅市場發展及管理條例》規定的重新建築收回事由時，出租人應在終止前三個月檢附相關事證，以書面通知承租人。
因此，房屋自住、重建、房客違約，各自適用的終止條件並不相同，處理前先確認真正的法律與契約依據。
確定退租日期 租金、押金、屋況一次結清
雙方確定提前終止租約後，可以同步安排房屋點交。
點交時確認水電、瓦斯、管理費、家具家電、鑰匙、磁扣及房屋現況，並留下照片、影片及書面紀錄。
押金則依租約及實際債務結算。房東預收而超過實際租賃期間的租金，也應依契約及實際租期辦理結算。
完整的退租紀錄，可以降低日後因設備損壞、修繕責任或押金產生爭議。
社宅包租、代租先分清楚 房東面對的契約不同
加入社會住宅包租代管的房東，更需要先確認採用「包租」或「代租」。
第5期社會住宅包租代管計畫中，包租方案原則上由房東與租屋服務業者簽訂3年包租契約，再由業者轉租給符合資格的房客。
代租方案則由業者協助媒合，房東直接與房客簽訂租約；第5期租期可為1年以上、最長3年。
因此，包租案件房東主要面對的是與業者之間的包租契約；代租案件則要檢視房東與房客之間的租賃契約。
臨時產生自住需求時，先請服務業者確認契約剩餘期間、提前終止條款及後續處理方式，再安排通知與點交，可以避免房東、業者及房客三方資訊不同步。
小編提醒：
住宅出租不只是找到房客、開始收租，租期內房東同樣受到契約拘束。
房東如果預期未來幾年可能換屋、出售、讓長輩居住或提供子女成家使用，簽約前就應確認租期及任意終止條款。
房子已經出租後，則以現有契約及法律規定為基礎處理。
日盈不動產辦理社會住宅包租代管服務時，可協助房東確認契約內容、安排通知、費用結算及房屋點交程序，讓租賃關係的開始與結束都有完整紀錄。
租約先確認、終止條件先釐清、退租日期與費用再一次談清楚，房東收回房屋才能兼顧自己的用屋需求與房客既有的租賃權益。
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