房市量縮更考驗房仲！山哥：下一階段不只拚成交　更要替客戶守住交易風險

【M傳媒／綜合報導】

房市進入盤整期，房仲業的競爭方式也跟著改變。群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）指出，市場熱絡時，房源開發、帶看與成交速度是第一線工作的重點；交易量下降後，買方花更多時間比價、談價與評估貸款，賣方也更加重視定價與銷售策略。

從產權、屋況、貸款到契約與交屋，每個環節都可能影響交易能否安全完成。山哥認為，下一階段房仲的專業價值，將從「促成交易」進一步走向「管理交易風險」。

網路資訊越透明　房仲更需要會判斷

現在消費者透過房屋平台、實價登錄及社群媒體，就能快速取得大量房源與價格資訊。

資訊取得變容易後，房仲的角色也從「提供資訊」進一步轉向「判讀資訊」。

山哥指出，同一個社區即使有10筆成交紀錄，樓層、座向、棟別、屋況、車位及交易時間不同，價格就可能出現明顯落差。

單純提供平均單價，已經不足以支撐買賣決策。房仲需要進一步整理合理成交區間，說明物件條件造成的價差，協助買方控制預算，也讓賣方建立符合市場的價格策略。

一間房上千萬　產權調查先守第一關

房屋交易除了價格，產權也是交易安全的基礎。

土地與建物所有權人、持分、抵押權、查封及其他登記事項，都應在交易過程中確認；遇到共有、繼承、帶租約、增建等物件，交易條件也會更加複雜。

不動產說明書及相關交易文件，就是協助消費者掌握物件狀況的重要工具。

山哥表示，第一線房仲若能把產權與物件資訊整理完整，就能降低買方簽約後才發現問題的機率，也有助於減少後續爭議。

成交前先把貸款算清楚

近年銀行授信與房貸條件受到高度關注，貸款也成為房屋交易的重要環節。

買方原本預期可以貸8成，若銀行最後核貸成數較低，自備款就必須增加；利率、年限與寬限期不同，每月還款壓力也會跟著改變。

房仲可以協助消費者提早整理成交價格、實價行情及貸款需求，再由銀行依鑑價、收入、信用、負債及授信規範正式審核。

山哥指出，價格談妥只是第一步，資金沒有準備好，交易仍可能卡關。

因此，自備款、貸款能力與家庭現金流，已經成為房仲服務的重要內容。

契約寫清楚　交屋爭議才容易降低

付款方式、貸款條件、設備點交、現況交屋、修繕約定、稅費負擔及違約責任，都直接影響買賣雙方權益。

房仲應依法律及業務範圍完整說明交易資訊；遇到複雜的產權、法律與稅務問題，再由地政士、律師、會計師等專業人員共同處理。

山哥認為，未來房仲需要具備更強的跨專業整合能力。

從斡旋、要約、簽約、用印、完稅、貸款到交屋，每個階段都有不同風險。流程管理越完整、重要事項紀錄越清楚，交易風險就越容易控制。

AI提高效率　房仲拚專業深度

AI、實價資料、CRM客戶管理及自動化行銷工具，也正在加快房仲產業轉型。

物件資料整理、行情蒐集、廣告內容、客戶分類及基本市場分析，都可以透過數位工具提高效率。

房仲也能把更多時間放在現場勘查、需求判斷、價格策略、議價協調及交易安全。

山哥認為，未來房仲的競爭力將由三項能力組成：

數位工具、專業判斷、服務能力。

工具提高工作效率，專業判斷決定服務品質。

量縮市場　更能看出房仲專業差距

房市熱絡時，成交速度容易成為市場焦點；進入盤整期後，消費者有更多時間比較物件、價格與服務品質，房仲之間的專業差異也會更加明顯。

山哥指出，房仲產業長期發展方向，將從單純媒合買賣雙方，逐步增加產權辨識、行情分析、資金規劃、流程管理與交易風險控制能力。

「科技負責提高效率，房仲負責降低風險。」

房屋交易涉及家庭數百萬、上千萬元資產，消費者需要的不只是有人帶看、有人簽約，更需要有人把重要資訊整理清楚，把交易流程管理完整。

量縮市場真正考驗的，不只是房仲能不能成交，而是能不能讓買賣雙方安全成交。

房仲能長期累積的真正資產，不是成交件數，而是一次次安全完成交易後留下的專業與信任。

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