戴德梁行Q3報告藏三個訊號：商用不動產創新高　市場卻走向「住冷、商熱、土地弱」

【M傳媒／M編觀點】

2026年第3季商用不動產市場寫下歷史新高。

戴德梁行10月7日公布最新統計，第3季商用不動產交易金額達1,058億元，創歷年單季新高；前三季累計2,645億元，同樣刷新紀錄，已達2025年全年1,586億元的約1.7倍。

表面上看，商用不動產進入大多頭，但把交易結構、土地市場與住宅交易放在一起觀察，可以看到台灣不動產市場正在形成明顯分化。

第一個訊號：1,058億元新高　近七成動能來自AI相關產業

這一波商用不動產熱潮，主要動能非常集中。

戴德梁行統計，2026年前三季AI相關產業購置商用不動產金額已達1,794億元，占整體交易近七成；第3季自用型交易也占當季交易金額約七成。

廣達電腦、欣興電子、日月光等科技業者持續購置廠房，主要目的不是炒作不動產，而是因應訂單與產能擴充。

第3季最大筆交易則是凱基人壽以206億元購入潤泰南港玉成廣場，該案由輝達擔任主要租戶，反映具有大型科技企業租戶及穩定租金收益的資產，同樣受到壽險資金青睞。前五大交易合計約624億元，占第3季交易量接近六成。

因此，1,058億元的新高，代表的是科技產業擴產與大型收益型資產交易同步升溫，並不是所有商辦、店面、廠辦與商用產品全面上漲。產業景氣成為商用不動產最大分水嶺。

第二個訊號：土地只有256億元　建商購地策略正在改變

與商用不動產形成強烈對比的是土地市場。

第3季土地交易金額只有256億元，前三季累計仍未突破千億元，戴德梁行甚至預估2026年全年土地交易可能低於近五年平均的1,768億元。

256億元當中，工業土地就占133億元，超過一半，文曄科技、宏泰電子、鴻海等產業自用買盤成為重要支撐。

值得觀察的是，自用型購地占比快速提高。

2025年自用型購地約占全年土地交易16%，2026年前三季已升到27%，而且絕大部分集中於工業土地。

這反映土地市場的主力正在從「建商買地推案」，逐步增加「企業買地自用」。

住商土地買氣偏弱原因不只景氣。

建商目前同時面臨信用管制、資金成本、營建成本及缺工問題。戴德梁行指出，AI相關產業大量建廠也排擠營建勞動力，部分建商即使看到條件合適的土地，只要無法確定後續工班銜接，也可能暫緩購地。

另一方面，部分上市櫃建商開始轉向公辦都更與合建，降低一次投入大量土地成本壓力。

土地交易冷反映，建商投資模式與風險承受度同步改變。

第三個訊號：央行9月鬆綁　住宅市場短期反應仍有限

住宅市場則呈現另一種景象。

央行9月再度調整選擇性信用管制，自然人第2戶購屋貸款成數上限由6成提高到7成，但仍不得有寬限期；購地貸款相關限制也同步調整。

政策方向已經開始從全面收緊，逐步提供部分資金彈性。

戴德梁行觀察，目前住宅市場尚未出現明顯量能反應。

楊長達預估，2026年全國建物買賣移轉棟數仍面臨「26萬棟保衛戰」。

六都9月買賣移轉棟數雖然出現月增、年增，但前三季累計仍大致維持低檔，住宅市場尚未出現全面回溫訊號。

房價尚未明顯修正，市場又面臨資金流向台股、貸款條件及家庭負擔能力等因素，單純提高部分貸款成數，短期內很難立即轉化成大量成交。政策效果仍需要時間觀察。

台灣房市進入「K型分化」

把三個市場放在一起看，2026年的不動產市場已不是單純的多頭或空頭，而是出現明顯的結構分化。

上端是AI、半導體、伺服器供應鏈與科技企業。

企業需要擴產，就買廠房、工業地；大型科技企業成為租戶，也提高部分收益型商辦對壽險公司的吸引力。

另一端則是住宅、住商土地及傳統推案市場。

房價仍處高檔、成交量低迷，加上融資、營建成本及缺工壓力，讓建商與一般購屋者的決策時間同步拉長。

因此，商用不動產創新高與住宅市場低迷可以同時存在，而且兩者並不矛盾。

前者反映的是產業資本支出，後者反映的是家庭購買力與住宅金融環境。

M編觀察：

AI產業持續擴產，廠房與工業地仍有支撐；大型企業租戶存在，收益型商辦仍有買盤；住宅與一般住商土地，則必須重新面對價格、資金與需求的基本面。

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