央行打房下的換屋難題！山哥教你用「資產配置」的邏輯，算出自己能買多少錢的房子
【M傳媒／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）專欄】
買房自住，除了擁有自己的家，也是家庭重要的資產配置決策。頭期款從現金轉為不動產，房貸成為長期負債，每月償還本金逐步降低貸款餘額，同時還須支付利息、稅費、管理費及房屋修繕成本。
群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）認為，自住買房應從居住價值、資產淨值與家庭現金流三個面向評估，買得起、住得久、繳得穩，才能發揮長期資產配置效果。
居住價值｜長期穩定也是家庭資產
自住房屋最直接的價值，就是提供穩定的生活空間。
工作通勤、子女教育、長輩照顧及生活圈，都是購屋時的重要條件。
對準備長期居住的家庭而言，自有住宅可減少租約到期、搬遷及租金調整帶來的不確定性。
山哥認為，居住穩定性雖然難以直接換算為投資報酬，卻是自住買房不可忽略的價值。
資產累積｜還本金增加房屋淨值
採本息攤還的房貸，每月付款包含本金與利息。
其中本金用來降低貸款餘額，在房價不變的情況下，房屋淨值會隨之提高。
例如房屋市值1,500萬元、剩餘房貸1,000萬元，房屋淨值為500萬元。若貸款本金降至900萬元，房價維持不變，房屋淨值就增加至600萬元。
不過，這是家庭現金轉為房屋權益的過程，不能直接當成投資獲利。房貸利息、稅費、裝修與修繕，仍屬持有成本。
房貸槓桿｜利率與收入決定承擔能力
房貸讓家庭可以利用分期付款取得住宅，但同時增加長期財務責任。
主計總處最新統計顯示，2026年9月消費者物價指數年增2.73%，反映家庭仍須面對物價變動帶來的生活成本壓力。
住宅具有實體資產特性，但房價未必與物價同步上漲。
山哥提醒，家庭申辦房貸時，應同時評估收入穩定性、貸款利率及每月支出，並保留應付突發狀況的現金。
房價有漲有跌｜買自住房也要看市場循環
內政部2026年第1季住宅價格指數顯示，全國住宅價格較前一季下跌1.15%，較去年同期下跌3.48%。
六都表現不同，其中臺北市季增0.45%，高雄市季減3.55%，反映各地市場走勢並不一致。
山哥認為，自住房應以長期生活需求選擇，除了房價，也要評估交通、就業、生活機能、人口變化與房屋屋況。
住宅具備資產價值，但未來價格仍有波動風險，家庭應避免過度依賴房價上漲支撐財務規劃。
信用管制｜換屋與多屋家庭更要算自備款
央行自2026年9月18日起，將自然人第二戶購屋貸款最高成數調整為7成，仍不得有寬限期；第三戶以上及高價住宅貸款成數上限維持3成。
這些規定會影響換屋族及多屋家庭的購屋資金安排。
山哥提醒，除了確認銀行可貸成數，也要評估自備款、房貸月付及其他負債。
住宅變現需要時間，家庭仍應保留緊急預備金及適當的其他金融資產，維持財務調度能力。
山哥觀點｜買完房還能正常生活 才是好的資產配置
自住買房是一項長期家庭財務安排，居住、資產與負債必須一起計算。
房屋提供生活穩定性，償還本金逐步增加房屋淨值，但持有期間還要負擔利息、稅費及維修成本。
住得久、繳得起、現金流穩定，自住住宅才能成為家庭長期資產配置的一部分。
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