日本買房正夯！300萬買房不等於300萬就能收租　山哥提醒6大海外管理成本

文／張惠山（山哥）

日本房地產持續吸引台灣買家關注，東京、大阪及其他地方城市的住宅，因為總價、地段及出租需求不同，成為不少投資人比較的選項。

不過，日本買房的成本，往往在交屋後才真正開始。

山哥提醒，台灣買家赴日置產，除了比較房價與租金，更要將管理費、修繕積立金、空租期間、匯率變動、稅務申報及委託管理費用一併納入。

海外房產真正的投資報酬，應從每年實際留下多少現金來計算。

管理費與修繕積立金

日本集合住宅通常有兩種固定支出。

管理費主要用於公共空間清潔、設備維護及日常管理；修繕積立金則是為外牆、屋頂、電梯等大型修繕預先累積資金。

這兩筆費用通常由所有權人依規約負擔，即使房子沒有出租，仍須繳納。

日本國土交通省也提醒，修繕積立金可能隨長期修繕計畫調整，積立不足時，還可能需要額外分攤工程費。

購屋前除了查看目前月費，也應確認社區積立金餘額、長期修繕計畫及未來調漲安排。

空租期仍會吃掉收益

海外置產常以預估年租金除以買價，計算表面投報率。

例如一間房屋購入價格折合新台幣300萬元，每月租金折合1.5萬元，全年收租18萬元，毛租金報酬率為6%。

但只要一年空租兩個月，當年度租金便減少3萬元，毛租金收益率也會降至5%。

另外，尋找新租客可能產生招租仲介費、清潔費及設備整理支出，實際收益會再減少。

人在台灣、房在日本　

台灣屋主無法隨時到日本處理租屋問題，因此常需要委託當地管理業者。

管理服務可能涵蓋收租、催繳、租客聯絡、設備維修、退租點交及重新招租。

但不同公司的服務內容與收費方式不一，日常代管、重新招租、緊急維修及退租清潔，可能分別計費。

山哥提醒，簽約前應確認代管費包含哪些工作、維修授權金額、收費方式，以及管理公司停止服務時的交接安排。

日圓升貶影響台幣收益

日本房屋通常以日圓計價，台灣買家最終換算成新台幣時，會受到匯率影響。

即使日圓租金維持不變，日圓貶值時，換回新台幣的收入也可能減少。

相反地，日圓升值可能提高台幣計價的資產價值，但也可能增加日後以台幣換匯支付日本費用的成本。

海外置產應分別評估日圓租金報酬、台幣換匯結果及未來出售時的匯率風險。

持有稅與租金所得稅　

日本持有不動產，通常涉及固定資產稅，適用都市計畫稅的土地及建物還須負擔相關稅款。

固定資產稅標準稅率為1.4%，都市計畫稅常見稅率為0.3%，但實際課稅基礎是依法核定的課稅標準額，並非直接按房屋市場買價計算。

台灣屋主若屬日本稅法上的非居住者，在日本出租不動產，也可能涉及租金源泉扣繳及年度所得稅申報。

依日本國稅廳規定，符合扣繳條件的非居住者租金，原則上適用20.42%源泉扣繳；個人承租作為本人或親屬居住用途者，另有免扣繳規定。

相關扣繳款項可依規定於年度申報時結算，並非所有出租案件都直接以20.42%作為最終稅率。

設備故障與大型修繕　

冷氣、熱水器、給排水管線及室內設備都有使用壽命。

日本房屋一旦發生故障，除了修繕費用，還可能涉及派工、交通、緊急處理及租客協調成本。

屋齡較高的物件，也應評估未來大型修繕、設備汰換及出售時的市場接受度。

海外買家難以親自確認工程品質，因此更需要可靠的管理公司與透明的修繕報價制度。

毛投報6%，扣掉成本剩多少

假設一間日本公寓購入價格折合新台幣300萬元，每月租金1.5萬元，全年理論租金18萬元。

若一年空租兩個月，實收租金減為15萬元。

再假設全年管理費與修繕積立金3.6萬元、代管費9,000元、持有稅1.5萬元，以及維修準備金1.5萬元，剩餘約8.4萬元。

換算後，稅前營運淨收益率約2.8%，與原先看到的6%毛投報率，已有明顯差距。

上述金額僅為假設示範，尚未計入購入及出售交易成本、租金所得稅、融資成本及匯率變動，各物件應依實際資料重新計算。

日本房產要看長期經營能力

日本房屋總價可能比台北部分住宅更容易負擔，但跨國置產的管理難度也更高。

山哥建議，台灣買家先了解物件出租需求、建物管理狀況、修繕積立金、稅務與委託管理制度，再評估購入價格及報酬。

買日本房要算的不只是買進成本，而是未來5年、10年的持有支出，以及扣除各項費用後真正能留下的收益。

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