永和房價站上百萬、房貸卻破3%！山哥：房市需要讓買賣雙方都能安心成交

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）｜房市觀點

新北市永和區新建案逐漸出現每坪百萬元的成交行情，反映雙北精華地段的居住需求與土地價值。不過，隨著房價提高，房貸環境也出現新的挑戰，部分民營銀行首購利率突破3%，部分申貸案件甚至需要等待額度與撥款安排。

從房產業者的角度來看，房價、貸款與購屋能力需要取得平衡，才能讓市場維持健康交易。

百萬房價是成熟生活圈居住需求

永和緊鄰台北市，交通便利、生活機能成熟，加上可供大規模開發的土地有限，新建案供給相對珍貴。

以永和中山路都更案「友座豐禾」為例，2026年公開成交資訊顯示，部分高樓層住宅單價已突破百萬元。

這類新案價格反映土地取得、都更整合、營建成本及產品規劃等因素，也代表市場對核心生活圈仍有一定需求。

不過，永和不同屋齡、地段及產品之間的價格差異明顯，單一新建案的高價交易，仍應與區域整體行情分開觀察。

小坪數總價讓購屋族有更多選擇

面對高房價，建商透過調整坪數及格局，提供不同總價帶的住宅產品，也是市場因應購屋需求的方式。

以每坪100萬元試算，20坪住宅總價2,000萬元，25坪則為2,500萬元，另須計入車位及相關費用。

小坪數住宅對雙薪家庭、單身族及重視交通便利的購屋族而言，可以提供進入核心地段的機會。

對房產業者來說，產品規劃最重要的是符合實際生活需求。除了控制總價，也需要兼顧室內空間、收納、採光及長期使用便利性。

業者更應協助做好資金規劃

根據永慶房產集團2026年11月公布的房貸調查，多數公股銀行仍有首購承貸空間，但部分銀行因房貸額度調控，撥款時間可能安排至2026年底或2027年初，利率約2.5%至2.6%起。

部分民營銀行則出現暫停受理、排隊等候或優先承作特定客戶的情況，少數首購利率已突破3%。

對有實際居住需求的家庭而言，購屋前確認可貸金額、自備款與撥款時間，已成為重要準備工作。

房仲與相關業者可以在交易初期協助買方理解付款流程、安排銀行估價及貸款諮詢，降低交屋前的資金壓力。

第二戶貸款上限提高　換屋族需要更完整的安排

央行自2026年9月18日起，將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，仍維持不得有寬限期的規定。

這項調整提供部分換屋家庭更多資金安排空間，但銀行實際核貸仍依借款人收入、信用、擔保品及授信條件決定。

對先買後賣的換屋族而言，除了新屋頭期款，也要評估舊屋出售時間、過渡期間的雙貸支出，以及交屋資金調度。

房產業者若能提前協助安排交易時程，讓買賣雙方充分了解付款與交屋條件，就能減少交易過程中的不確定性。

房仲的價值　是協助買賣雙方找到合適的交易條件

對屋主而言，合理定價有助於提高市場接受度；對買方而言，了解實際負擔能力，才能選到符合家庭需求的住宅。

對建商與房仲業者來說，高單價市場需要更細緻的產品規劃與專業服務。從區域行情、貸款評估到簽約交屋，每個環節都會影響消費者的購屋體驗。

房產業者與消費者的目標可以一致，就是讓有居住需求的家庭找到合適的房子，也讓願意出售的屋主順利完成交易。

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