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『凶宅』租賃,誰來負責

壹:問題的提出

相較於過往,在房地產交易紛爭中凶宅的類型大多集中自買賣物件,租賃服務潛在需求調查統計,出租過程中,有超過4成的房東對入住後房客管理感到憂心。筆者同時觀注近年來租賃紛爭動態,除了上開情形之外,凶宅租賃的法律爭議也逐漸上揚,其中主要的原因就在於房地產交易及租賃案件增加,有關法律權益、凶宅的瑕疵,自然也受到承租方的關注。

本文有關於凶宅租賃法律爭議,是以租賃契約雙方在租賃期間因發生非自然死亡所導致的『凶宅』瑕疵為探討核心,臚列幾項議題包括:針對民眾關切的法律疑義及報章揭露的凶宅租賃案例數則作類型化歸納、從法理及法律架構作分析,以及凶宅租賃法律風險的分擔及擔保等等,這幾年來,政府和民間積極推動居住正義、社會住宅,包括租賃法制建構。基此,本文擬從最新頒布《租賃專法》及既有的民法架構相關條文闡述有關凶宅租賃可能衍生的法律問題及因應之道:

貳:法律解明

一、何謂『凶宅』租賃 1 :
(一)、內政部曾於97年7月24日解釋「凶宅」認定標準,以便明示於不動產說明書明內,減少消費者紛爭。其函釋內容謂:「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項,尚無應記載「凶宅」事宜,且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容,「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」 2 換言之,依據上開內政部的函釋意旨,所謂的「凶宅」認定標準可從以下幾點判斷:

1 連世昌,《『凶宅』與民法上物之瑕疵擔保責任之研究》,刊載於全國律師雜誌。
2 內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函。

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1、該建築改良物(專有部分)限於賣方產權持有期間;
2、曾發生凶殺或自殺而死亡,但不包括自然死亡之事實;

3、在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)情形,但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為;

(二)、104年10月1日起所適用的不動產說明書雖就文字稍許幅度修改「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」基本方向不變。不過,就法的判準來講,個案上只要屬重要交易資訊足以影響他方交易判斷及對價衡平關係的話,即可主張瑕疵擔保或其他權益。上開內政部關於「凶宅」認定標準的函釋,仍存有諸多疑義,在性質上應該也僅是行政函釋,並不因此表示拘束法律上對於物之瑕疵法律概念的判斷。

二、『凶宅』租賃的類型

近年來租屋紛爭類型,多出了所謂的凶宅態樣。本文所稱的凶宅租賃,指涉雙方在租賃期間因發生非自然死亡而導致的『凶宅』瑕疵,至於承租物件為凶宅,因篇幅關係茲不多做贅述。

(一) 出租凶宅,房客(自身)自殺案例:

1、中天新聞主播史○維前年在租屋處自殺身亡,王姓房東認為房子因此變凶宅,向史男遺孀及父親求償屋價減損600萬元。但,法院判決認定,主播史○維因罹患憂鬱症所苦而輕生,當時已無法辨識個人及外在環境利害得失,並無侵害房東權益的故意或過失,因此判主播史○維兩位親人免賠償。

2、房客猝死,造成房內惡臭、屍水橫流,房東可不可以請求家屬賠償租賃損失?
陳姓男子猝死在租屋處,事隔多日屍水流出、現場散發出濃烈屍臭,房東開門驚見他已死亡多日,要求家屬賠償6萬元租賃損失,以及1萬元的法事、清理費用。

但是,該案經法院認為,家屬獲訊後就趕來處理,房客雖因病故屍水橫流,但未造成房東租賃損失,索賠「於法無據」;但家屬陳某庭訊時同意賠償1萬元,法官也判准將這1萬元就被當成法事、清潔支出。

3、 疑走不過情關女租屋處跳6樓亡 。
新北市31歲葉姓女子,某日上午8時許突然佇立於三重龍門路租屋處的陽台,欲跳樓輕生,警消獲報到場後,正準備架設氣墊,不料葉女突然一躍而下墜落地面,警消人員雖立

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即上前替女子包紮並將女子送醫急救,但仍因傷重不治。據了解,該案未經屋主向家屬
提出損賠官司。

(二)出租凶宅,房客之同居人或承租人允許使用收益之第三人自殺案例:

1、房東出租承租人(公司),實際使用人是負責人女友。期間女友在屋內上吊自殺。從而發生的法律疑慮在於:房東可否依約提告承租人(公司)訴請損害賠償?此外,可否提告自殺身亡女友的繼承人?

2、類似案例發生在台中市一間公寓,因為承租人的女兒在屋內自殺身亡,變成凶宅,房價跌了196萬,房東向承租人要求賠償,雖然承租人表示,女兒到院搶救後才宣告死亡,但法官表示,當事人在屋內已經沒有呼吸心跳,所以房子被認定是凶宅,判承租人要賠房東196萬。法官認定,凶宅會影響價格和民眾購買意願,導致房價折損,女子的父親是承租人,對房屋有保管責任,卻違反善良管理人注意義務,因此判賠196萬元。

不過,該案經過上訴後,二審法院認為自殺在屋內、急救後死亡地點在醫院,自殺身故不同,減輕賠償88萬元。

參、『凶宅』租賃的類型及法律架構

首先必須究明,針對租賃的法律架構,政府頒布租賃相關定型化契約規範及《 租賃住宅市場發展及管理條例 》施行後,相對地連帶影響《民法》適用順序、定型化契約條款適用條件及法律效力。

一、租賃關係,《 租賃住宅市場發展及管理條例 》施行後,租賃契約類型及法規的適用,可以分類為以下2類架構、3種法的關係:

(一)、租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定:

第一種租賃契約類型是租賃契約具消費關係,也就是具備以消費為目的而為交易、接受服務(使用商品)的情形。

目前常見的租賃關係類型有:具消費關係之代管業與出租人間之租賃住宅委託管理契約(委託管理契約)、包租業與次承租人間之住宅轉租契約(住宅轉租契約)等2種商業模式。

(二)、非具消費關係情形:

1、非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關訂定(《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》)。

常見的租賃關係類型則有:包租業與出租人間之住宅包租契約(住宅包租契約)、一般租賃契約(供居住使用,住宅租賃契約)等態樣。

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2、不具有消費關係性質,非供居住使用或不適用租賃專法規定:
A、非供居住使用,例如做為營業店面、商業辦公之使用。
B、租賃住宅有不適用租賃專法規定:
(1)、供休閒或旅遊為目的。
(2)、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。
(3)、由合作社經營管理。
(4)、租賃期間未達30日。

(二) 『凶宅』租賃的法律關係

1、首先,從承租人的角度來講,依法及契約均負有保管租賃物義務。因此,租賃物若有毀損或滅失就要負起賠償責任,包括租賃期間承租房屋發生非自然死亡情形,目前民事判決通例多會認定房東受有相關的損害及日後交易價損,屬法律上損害概念。

2、其次,就發生凶宅租賃情形,須以具可歸責事由為要件。承租人更應以善良管理人之注意,保管租賃物,如屬承租人本身造成租賃物的毀損滅失,自應負損賠責任。此外,因承租人之同居人或因承租人允許使用、收益之第三人應負責之事由,致毀損、滅失,承租人也要負起損賠責任。

3、租賃期間承租房屋發生非自然死亡結果,通常會產生法事、清理費用,甚至租賃損失以及日後交易價損等2種損失。根據民法繼承法理及效力,倘若承租人在屋內自殺或發生非自然死亡原因,造成房屋損害或者價損的話,租賃契約終止之後,因契約關係所衍生後續的權利義務,對於契約的繼受人本有效力。反之,承租人同居人或允為使用第三人自殺情形,承租人將來須依約或依法負起賠償責任。

肆:提醒注意要項
一、租賃契約條款,可要求承租人尋覓保證人並加註保證人條款。
二、租賃對象慎選及現況調查追蹤管理。包括簽約時租賃雙方的姓名名稱、身分證字號等
三、可利用保險分散凶宅租賃風險。內政部如荼如火推動社會住宅同時,也仿日本『孤獨死保險』,社會住宅租賃契約有凶宅險。內政部現提供「居家安全保險補助」,只要房東將房屋委託包租業者,業者能協助房東投保保險,內容除了基本的住宅火災及地震險外,還包含「特定事故房屋跌價補償保險」(俗稱凶宅險) 3 。

3《特定事故房屋跌價補償保險附加條款》所指「特定」事故:
1.被保險人以外之人自殺且陳屍於承保住宅內,或於承保住宅內跳樓自殺當場死亡但未陳屍於承保住宅內。

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另有產險業者,和某些房仲業者合推的「凶宅險」(「特定事故房屋跌價補償保險」),明確定義承保住宅事故範圍,一旦發生「特定」事故,即依保單約定定額給付房屋跌價補償保險金,並限額給付清理費用保險金,包含清潔、清除、修復及民間宗教信仰之行為(含超渡法事等)費用支出,提供符合保戶需求的服務。未來,不失為可能擴及到一般租屋市場、分攤風險的好辦法。