房產新聞、房屋百科、新屋報導、法律常識
房市下跌一陣子後，就會有人開始問：低點到了嗎？還會再跌嗎？現在可以買房了嗎？當然，這個時候媒體的資訊也會很分歧，名嘴觀點、問卷調查、驚悚標題、研擬中的政策等等，都會讓人相當疑惑。其實，大部分的觀點與數據看看就好，在低點階段，真正要留意的是「用真金白銀堆出來的數據」！
房市空頭時期的反轉點，要留意的是籌碼面的變化。誰進入市場、花了多少錢、成交了什麼物件……這些都值得觀察，房地產買賣跟買樂透不一樣，每一筆金額都相當高，在旁邊搖旗吶喊的人與真正買賣的人，考量的面向差異很大。消息1 主要建商新購土地
在股票市場中，會有所謂的大戶、法人、主力，每天期交所都會公布「三大法人」與「十大交易人」的期貨留單狀況，供大家判斷對後市的看法。房地產市場也一樣，只是觀察的時間比較長。房市大戶就是建商了。從購地、營造、銷售、交屋，一個案子需要投入的成本動輒數十億，所以決定要新購土地，都要有一定的銷售把握，或者手上的個案去化順利，有資金才可以投入下一個個案開發。當建商發布新聞或是對後市的看法時，最好參照該公司實際的購地行為。對外宣稱後市看漲，卻已停止購地多時；或者默默買了不少地，卻異常低調，都需要留意。
另外，購地到實際推案會有時間差，快則3到6個月，慢則1到2年，因此建設公司需要對景氣做提前判斷，否則會發生市場好時無案可推，或者市場差時，滿手土地沒有現金。因此我們可從建商的購地金額變化來推斷未來的市況，真槍實彈用金錢買出來的數據，參考價值會遠比網路的鍵盤觀點高很多。
臺灣大大小小建商數量不少，要全部加總觀察很有難度，建議可以挑選比較大型的上市建商，且把養地型建商扣除。像是遠雄、興富發、華固這幾家就算是比較有指標意義的建商。以興富發為例，屬於全國性建商，且經營團隊是代銷起家，市場敏感度高，土地操作較為靈活，較少養地，買入的土地大多會推案或者伺機出售，相較於養地型或區域型的建商，對於1、2年內房市狀況的判斷，參考度較高。
從下頁圖可以看到，幾個重要的房市轉折點，興富發都有把握到：
第一個是2008年金融海嘯發生，房市急凍，但該公司其實在2006年後就陸續降低了購地金額；第二個是2009年房市底部V型反轉，興富發在當年投入了破紀錄的130億元獵地，之後的房市多頭，讓它大幅獲利。
第三個是在2014年，當年的第三季到第四季是房價的高點，從此之後房價開始下跌，但興富發在當年度的購地金額為負數（代表有賣出土地），早已提前反應。2015年的購地金額也不高，遠少於之前的水準。2016年，興富發集團的態度又有了轉變，大砸了133.5億元購地，甚至還高於2009年的水準，再度打破集團紀錄。
仔細研究2009、2013、2016這三個購地金額超過百億的年度：2009年強烈看好後市，即使高價取得土地也會有利潤；2013年買入了很多土地都是帶建照的，可以馬上就推案，代表看好短期；2016年購入的地價都相對合理，未出現高價，應該是判斷房價不會續跌，只要地主價格放軟，或者容積獎勵放寬（例如高雄厝計畫），就可以進場逢低布局。
不過，無論購地動機如何，當主要建商在市場新購土地時，絕對要列為重要的觀察新聞。不景氣時卻逆向布局土地，後市通常不會悲觀，是房市已落底的訊號之一。消息2 房市成交量脫離谷底
房市空頭時，成交量通常相當低迷，真正願意掏錢買房的人不多，只要想賣的人變多，價格就會下跌，持續的下跌，也會讓買方更加觀望，跌勢就會延續下去。當價格下跌到一定程度，會有自住型買方開始看房子，如果看屋的人變多，成交量也會開始增加。成交量增加的情況延續一季以上時，代表現在的價格已經逐漸能被接受，底部不遠，即使市場多數聲音都認為價格需要再下修，也不用太在意，因為發生機率已經不高了。
房市成交量觀察指標，一般都會看內政部每個月公布的建物所有權買賣移轉棟數。不過，臺灣每年新完工交屋的房子，大概占總交易量的1/4～1/3，比重相當高，但這通常是2、3年前預售成交的資料。內政部的買賣移轉棟數包含當期、1年前、2年前，甚至更早期的交易，這樣資料不容易看出當下真實數據。
我們建議參考另一項民間業者提出的新聞數據。大型房仲業者在每個月底或月初時，都會自行結算，公布該品牌體系的交易量。這個交易量很單純地就是中古屋的成交量，在房市不景氣時，主要代表自住型買方購買的強弱。
這項數據的好處是相當即時且準確，缺點是沒有統一的表格或彙整可以直接使用，通常都是以新聞稿方式呈現。有需要的讀者可以Google搜尋關鍵字：「X月 體系交易量」，或者加入房仲品牌關鍵字，就可以從搜尋結果中，看到該月的交易量。
當然，有人會質疑房仲自行公布數據的客觀性，其實房地產業務中，「代銷」與「仲介」的角度並不相同。「代銷」是接受建商的委託，專門賣新房子，透過廣告企劃來包裝文案，需要站在「多方」。
「仲介」則是搓合個別屋主與買方成交，不一定專講房市有多好，房市空頭時，可以向屋主要求降價，重點在於是否成交，而不是成交價的高低。像永慶房屋在仲介業者中就比較偏向「空方」，看空訊息較多。而且各家公布的數據，會指向同一個方向，房市交易量成長，所有的仲介都會雨露均霑；整體房市量縮，仲介公布的數據也會一同衰退，不會出現信義房屋交易量比上個月增加50%，永慶房屋卻衰退50%這樣的現象。在沒有更好的來源下，這項數據可以讓大家持續追蹤參考。消息3 豪宅成交
下圖表現出房市循環，當房市處於A點到B點之間的時候，成交量開始小幅增加，房價跌幅縮小，有止穩跡象。此時市場上的主流，一定是首購為主的個案，訴求低單價、低總價、付款容易，坪數都規劃的相當精簡。市場氛圍通常不會太樂觀，消息①和消息②都會出現，是自住型買方適合的進場點。
但以投資為主的客戶建議再觀望，等到B點後再進場。畢竟投資有機會成本，自住只要房價不會大跌就可以買進，但投資最好等有增值空間時再考慮比較好。A點到B點的時間長短不一定，什麼時候會進入B點，可以觀察大坪數住宅或豪宅的成交狀況。
結論
建商、自住買方進場，就代表房市空頭的趨緩甚至結束，當有愈多人願意把錢投入市場，投資置產客戶也願意進場時，房價就會開始走揚。
本文摘自房地產數據達人李奕農新書『我的房價最划算』
