房市真的鬆了？六都殺價空間全面擴大！網驚：不是買氣差，是屋主怕賣不掉了 | M傳媒

發布：2025年12月01日
2588人觀看

房市真的鬆了？六都殺價空間全面擴大！網驚：不是買氣差，是屋主怕賣不掉了

【M傳媒房產中心／專題報導】

房市吹冷風不是嘴上說說，最新數據已經把「降溫」兩字寫得明明白白。住商機構內部成交資料顯示，今年前十月全台議價率平均暴增 3.7 個百分點，高雄、桃園更是殺最大，高雄殺價空間拉到 17.1%，幾乎逼近兩成。對比去年動輒「開多少、成交多少」的盛況，現在的市場明顯反轉，買方變冷靜、屋主變得願意讓價，讓不少想撿便宜的民眾開始衝出來看屋。

房產達人張惠山指出，這波議價空間變大，背後最主要原因是政府的信用管制逐步發酵，加上買氣走弱，市場進入一種很微妙的「我不急你更急」態勢。過去預售屋喊價喊到天邊都有人搶，成屋市場則是「開價即成交」，但今年完全不一樣。尤其中古屋屋主為了加速脫手，現在看到有認真買方出價，多半願意退一步，不想再拖成「館長價（看了就走）」。

內政部不動產資訊平台的最新統計也呼應這股趨勢。

全國住宅買賣契約平均總價連三季下滑，第二季落在 1324.3 萬元，幾乎快回到前年第四季的水準，與去年最巔峰的 1424.3 萬相比，一口氣少了整整 100 萬。六都中以台北「跌最多」，相比歷史高點掉了 229.7 萬；高雄緊追在後，也縮水 228.7 萬。

從房價結構來看，市場已經明顯從「投資主導」轉向「首購主導」。

房產達人張惠山表示，去年央行第七波信用管制後，第二屋、第三屋受到壓力，市場留下的幾乎都是自用客，再加上新青安持續釋放能量，買房風向明顯轉向中低總價產品。單價雖然硬，但總價壓力可見得正在鬆動，反映在成交價上就是一波又一波的下修。

張惠山透露，現在買方看屋越來越精挑細選，再加上不追價、不搶房，屋主只要卡到兩三個月沒有成交，自然就會心態鬆動。這也是為何今年的議價空間會全面擴大，有房仲甚至說：「以前5%很多了，現在喊到10%—15%都有人願意談。」

然而市場也並非全面冷清。

以台南中西區為例，今年七月又出現超高總價土地成交，巷弄地352坪竟賣出1.92億、每坪54.5萬，甚至比一般巷弄行情還高，顯示建商對優質地段仍積極卡位。只是，這類標的多半是稀有的完整街廓，與一般住宅市場的買氣其實不是同一個戰場。

整體來說，房市正在進入一段「價格盤整、買方主導」的關鍵轉折期。

議價空間變大意味著市場真正開始回歸理性，不再有去年那種只要出手就被搶走的恐慌氣氛。對買方來說，今年下半年確實是比較能講話的時刻；對賣方來說，則要更務實看待市場，不再能用「以前成交多少」來當定錨。

房市會不會繼續修正？會不會再看到「兩成殺價」？

答案沒人能保證。但可以確定的是，這場買賣雙方的拉鋸才正要進入最關鍵的階段。你願意降、我才願意買，接下來誰先讓步，誰就占上風。

張惠山(山哥來了)