認識不動產經紀業與『洗錢防制』大小事

為避免不動產買賣交易淪為洗錢工具，內政部於106年6月28日發布「地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法」及「地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐注意事項」，並配合洗錢防制法之施行日期，於6月28日同步施行。明定地政士及不動產經紀業，應確認及留存客戶身分資料、加強客戶審查、留存交易紀錄、主動申報疑似洗錢交易事件等事項。

由於不動產經紀業(及地政士)，多屬於中小企業組織，對於法令遵循層面因應能力不足也不夠即時，本文擬以專磚引玉探討該次洗錢防制法修法重點例如重行定義洗錢行為、強化金流軌跡之建立，再者，針對不動產經紀業防制洗錢辦法相關內容作闡述，此後，不動產經紀業者強化內控內稽、經紀人員教育訓練等商業體質的提升，實刻不容緩。

壹：法律解明

一、認識《洗錢防制法》有關於洗錢的定義規定

（一）洗錢的態樣很多樣，大致可以分類為「處置」、「分層化」及「整合」。例如 ：
1. 將大筆不法所得分散成小額款項分批存入銀行帳戶；
2. 或把不法所得轉移至境外存入外國金融機構；
3. 或以不法所得購買藝術品、古董、貴金屬和寶石等高價值商品，再出售而獲取對價等;
4. 或將不法所得轉匯至他帳戶；
5. 或將現金存款轉變為其他金融票據、投資股票、債券和人壽保險；
6. 或利用空殼公司隱匿不法資產等;
7. 或將不法所得進行產業投資而經營正常工商活動，或購買不動產、跑車、遊艇等奢侈品。

（二）《洗錢防制法》所稱洗錢，指下列行為：
1、「處置」(移轉財產、變更財產)：
意圖掩飾或隱匿特定犯罪所得來源，或使他人逃避刑事追訴，而移轉或變更特定犯罪所得。例如，將不法所得進行產業投資而經營正常工商活動，或購買不動產。
2、「分層化」：
掩飾或隱匿特定犯罪所得之本質、來源、去向、所在、所有權、處分權或其他權益者。舉例來講，知悉他人有將不法所得轉購不動產之需求，擔任不動產之登記名義人或成立人頭公司擔任不動產之登記名義人以掩飾不法所得來源。
3、「整合」：
收受、持有或使用他人之特定犯罪所得。比如，知悉收受的財物為他人特定犯罪所得，為了取得交易獲利仍收受該特定所得。

（三）此外須注意特殊洗錢罪。針對有意規避洗錢防制規定而取得不明才產者，將受到刑責處罰。《洗錢防制法》另增定收受、持有或使用之財物或財產上利益，有下列情形之一，而無合理來源且與收入顯不相當者，處6月以上5年以下有期徒刑，得併科新臺幣500萬元以下罰金：一、冒名或以假名向金融機構申請開立帳戶。二、以不正方法取得他人向金融機構申請開立之帳戶。三、規避第七條至第十條所定洗錢防制程序。例如，提供不實資料規避客戶審查、記錄保存及大額與可疑交易申報者。

二、不動產經紀業(及地政士)已納入洗錢防制體系

（一）確認及留存客戶身分資料(含代理人、實質受益人)，若屬重要政治性職務人士1，應加強其身分審查及瞭解資金來源。

(二)另外，在辦理不動產買賣交易過程中，也應該留存相關交易紀錄，例如契約書、斡旋金或價金之收支證明文件，以及受託事項往來文件等。
換言之，不動產經紀業辦理不動產買賣交易時，應留存下列交易紀錄： 1.不動產委託銷售契約書。2.不動產買賣契約書。 3.要約書。4.斡旋金、定金及價款收支證明文件5.交易帳戶號碼。6. 受託事項往來文件。上述交易紀錄得以專卷檔案或電子檔案方式留存，其保存期間自 交易完成時起，至少 5 年。但其他法律有規定較長保存期間者， 從其規定。

(三) 換句話說，不動產經紀業(地政士)若發現：
客戶身分或資金來源具高洗錢或資恐風險，或是客戶拒絕或無故拖延提供相關身分資料，客戶使用假冒、偽造他人身分、要求將不動產移轉給無關的第三人。
客戶要求將不動產權利登記予第三人，未能提出任何關聯或拒絕 說明、不動產成交價格明顯高於市場行情且要求在相關契約文件以較低 價記錄。
又或者是交易金額與客戶年齡、身分或收入顯不相當，客戶的資金來源不清、大量以現鈔支付價款、以現鈔支付定金以外各期價款，且無合理說明資金來源等疑似洗錢情事時，應向法務部調查局申報，由檢調單位進行後續犯罪調查程序。

(四) 申報程序及保存期限
1、不動產經紀業(地政士)應於發現疑似洗錢交易情事之日起 10 個 工作日內，填具法務部調查局所訂申報書表2，並由地政士簽章或 不動產經紀業蓋用戳章，併同相關證明文件以郵寄、傳真、電子 郵件或其他方式，向法務部調查局申報。
2、上開疑似洗錢交易申報紀錄，不動產經紀業(地政士)應自申報日起，至少保存 5年。

三、罰則及緩衝(輔導)期

(一)、地政士及不動產經紀業違反洗錢防制法及其授權訂定之辦法、注意事項規定之義務時，內政部將按事實情況分別依下列規定處罰：
1、防制洗錢注意事項之執行情形，如有規避、拒絕或妨礙查核者，處新臺幣 5 萬元以上 50 萬元以下罰鍰。
2、違反洗錢防制法第 7 條第 1 項、第 8 條第 1 項、第 10 條第 1 項及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法規定者，處新臺幣 5 萬元以上 100 萬元以下罰鍰。

(二)、此外，有關裁罰部分，依立法院第 9 屆第 2 會期第 14 次會議修正洗錢防制法時通過之 3 項附帶決議，於該法施行後 1 年內為輔導期間，亦即將以輔導為優先，輔導不成再課予罰鍰。

貳：建議之道—代結語

一、該辦法與該注意事項不會改變既有的不動產買賣交易程序，但為有效防堵不法分子或恐怖組織藉由不動產買賣交易進行洗錢，要請民眾配合身分確認、留存相關身分資料及交易紀錄。
二、地政士及不動產經紀業應確認及留存客戶身分資料，若屬重要政治性職務人士，應加強其身分審查及瞭解資金來源。
三、另外，在辦理不動產買賣交易過程中，也應該留存相關交易紀錄，例如契約書、斡旋金或價金之收支證明文件，以及受託事項往來文件等。
四、應建立留存交易記錄範圍及其保存年限至少 5年、向法務部調查局申報疑似洗錢交易或資恐情事、申報程序及其申報記錄保存年限等內部控管機制。