淺析公益出租人租稅優惠法令要點

以《公益出租人資格認定作業要點》為核心

壹：問題的提出

相較於107年6月27日施行的包租代管條例，《住宅法》更具有強烈落實社會住宅政策目的社會法性質。依據《住宅法》規定，住宅所有權人將住宅出租予依規定接受主管機關租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼者，於106年1月間將住宅出租期間所獲租金收入，其免納綜所稅額度，每屋每月不得超過新臺幣1萬元，實施年限為5年。換句話說，這項稅捐優惠措施，目的在鼓勵更多房東釋出空屋，以達成蔡政府8年設立20萬戶社會住宅的目標。

有關於《公益出租人資格認定作業要點》規定，包括：公益出租人定義、認定之權責單位及程序，以及認定之有效期間等等，在在涉及公益出租人的租稅優惠權益，唯有正確認識及切實符合公益出租人要件，方能真正享有租稅優惠。基此，本文擬從最新頒布《公益出租人資格認定作業要點》相關條文闡述有關於重點規範及可能衍生的相關法律問題及因應之道：

貳：法律解明

一、何謂公益出租人1：
(一)、公益出租人，指住宅所有權人（以下簡稱所有權人）將住宅出租予符合租金補貼申請資格，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。

A、不論自然人或法人符合規定者，均可為公益出租人。
B、「租金補貼」申請資格，指符合下列情形之一：
（1）自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法。
（2）低收入戶及中低收入戶住宅補貼辦法。
（3）身心障礙者房屋租金及購屋貸款利息補貼辦法。
（4）其他機關辦理之租金補貼相關規定。

(二)、所有權人將住宅出租予申請租金補貼，可依下列2種方式認定「公益出租人」：

（1）所有權人申請核發公益出租人認定函。
所有權人應檢附申請書及有關文件，向直轄市、縣（市）主管機關受理申請，經初審合格者，直轄市、縣（市）主管機關應予列冊，由辦理各項租金補貼單位（機關）確認承租人是否符合租金補貼申請資格；複審合格者，核發公益出租人認定函，連同申請書影本副知地方稅稽徵機關，並定期提供予國稅稽徵機關；複審不合格者，駁回其申請。
（2）直轄市、縣（市）主管機關逕依住宅法規定認定公益出租人(不予核發公益出租人認定函)，其認定程序如下：

1.自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法之租金補貼：
由直轄市、縣（市）主管機關於當年度租金補貼申請案審查完畢後2個月內，將符合租金補貼申請資格者之所有權人名單，提供地方稅稽徵機關，作為適用租稅優惠之參考。

2.低收入戶及中低收入戶住宅補貼辦法、身心障礙者房屋租金及購屋貸款利息補貼辦法之租金補貼：
由直轄市、縣（市）主管機關每月15日前彙整前1個月符合租金補貼申請資格者之所有權人名單，提供地方稅稽徵機關，並定期提供予國稅稽徵機關，作為適用租稅優惠之參考。

3.其他機關辦理之租金補貼，其受理申請期間為每年固定時間辦理者，直轄市、縣（市）主管機關於當年度租金補貼申請案審查完畢後2個月內，將符合租金補貼申請資格者之所有權人名單提供國稅及地方稅稽徵機關。

(三)、所有權人將住宅出租予符合租金補貼申請資格而未申請之承租人，依下列規定認定公益出租人：

（1）所有權人應檢附申請書件、租賃契約書、承租人戶口名簿影本等相關申請認定。
（2）其次，直轄市、縣（市）主管機關受理申請案件後，應採隨到隨辦方式，逐案審查承租人是否符合租金補貼申請資格。其認定程序同第三點第一項第一款第二目及第三目規定。
（3）核發公益出租人認定函時，應連同申請書影本及相關文件副知地方稅稽徵機關。

二、公益出租人認定之有效期間

(一) 公益出租人認定之有效期間為申請日往前推算至租約生效日，超過一年者，以一年為限；申請日往後推算至租約到期日，超過一年者，以一年為限，二者合計最長不得超過二年。但依第三點第一項第二款認定者，其有效期間以承租人申請租金補貼日為計算基準，分別往前、往後推算以一年為限。

(二) 直轄市、縣（市）主管機關應於公益出租人認定函及提供予國稅及地方稅稽徵機關資料上載明其有效期間及出租住宅地址，並將認定資料紀錄列管供查核之用。

參、公益出租人享有優惠稅賦及法律疑慮：

(一) 享有優惠稅賦，包括：
1、依住宅法第15條第1項，住宅所有權人將住宅出租予依規定接受主管機關租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼，於106年1月間將住宅出租期間所獲之租金收入，免納綜所稅之額度，每屋每月不得超過新臺幣1萬元，自106 年 9月 13日頒布生效2。實施年限為5年。

2、其次，公益出租人出租房屋的土地，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得按自用住宅用地稅率課徵。

3、經主管機關逕行認定的「公益出租人」，按公益出租人出租使用稅率課徵房屋稅(依房屋現值1.2%之稅率)3。此外，經直轄市、縣（市）主管機關依內政部訂定《公益出租人資格認定作業要點》認定之公益出租人，未向主管機關申請按房屋稅條例第5 條規定之公益出租人出租使用稅率課徵房屋稅者，應由稽徵機關逕依主管機關提供之公益出租人名單，於認定有效期間內，按公益出租人出租使用稅率課徵房屋稅，免由納稅義務人依房屋稅條例第7 條規定申報變更使用情形4。

(二) 有關冒領租金補貼、或無效租約及「假租約」氾濫問題。凡符合住宅法規定，可有條件地在一定額度內享有免納綜所稅租稅優惠，可能將衍生製造假租約的道德風險，例如以已亡故者作為出租人、租金補貼對象(承租人)不符合申請要件，從防弊的角度來講，直轄市、縣（市）主管機關日後必須跟稅局，針對系統勾稽、積極查核。

肆：提醒注意要項

一、公益出租人，須以住宅所有權人將住宅出租予符合租金補貼申請資格。自然人或法人只要符合規定者，均可為「公益出租人」。至於透過轉租再行出租之人(二房東、包租業者)，從鼓勵更多房東釋出空屋的目的，及條文文義解釋上並不符公益出租人適格。

二、《公益出租人資格認定作業要點》的施行配套及稽核部分，必須留意「假租約」或無效租約的問題及稽核，尤其以已亡故之所有權人作為出租人、租金補貼對象(承租人)不符合申請要件。因此說來，國稅局應與辦理公益出租人之直轄市、縣（市）主管機關，作密切分工與合作。

三、特別提醒注意，住宅所有權人將住宅出租予符合租金補貼申請資格，於106年1月間將住宅出租期間所獲租金收入，享有每屋每月不得超過新臺幣1萬元免納綜所稅額度及房屋稅地價稅優惠稅率，實施年限為5年。但是，切莫為了貪圖上述租金優惠，鋌而走險違法避稅，日後恐將得不償失。