數字說沒事？現場喊凍死！謝哲耀：限貸令打殘房市掐住剛需與信心

央行認為從陳情數字來看，限制貸款之民怨並未升高；而業界則指出沒有貸款、哪來成交，何來糾紛陳情？認為央行說法太過片面。（圖／記者蘇茵慧）

富比士地產王記者蘇茵慧／高雄報導

央行於今（19）日理監事會後公布數據指出，近一年來全台辦理換屋協處的貸款案件僅2142件，占所有受限貸款撥貸的比率僅7.5%。同期間，向央行陳情有關限貸措施的案件共748件，其中涉及換屋議題者僅59件，占比約8%，顯示「並未觀察到民怨顯著升高」。央行更分析，陳情內容多聚焦於貸款條件不如預期，或無法於一年內出售第一戶等技術性問題。

然而，業界對此提出嚴正反駁。高雄市代銷公會理事長謝哲耀直言：「數據無法反映實際市場困境。當銀行根本不放貸、或以拖延方式阻礙貸款進件，自然沒有成交，更無從產生陳情紀錄。很多民眾在強褓階段就被扼殺，連進場機會都沒有，怎麼可能有事後糾紛可統計？」

他進一步指出央行「太不食人間煙火」，對實務現場購屋者所面臨的貸款困難視而不見。換屋族首當其衝，許多人具備真實自住需求，卻因持有多戶、不符授信5P原則或短期交易紀錄，即被視為「非剛性需求」而遭銀行一律拒絕，使得一整塊中產家庭換屋市場陷入停滯。

面對央行的說法，謝哲耀直言，由「限貸令」引發的連鎖反應已全面改變市場生態，買賣雙方與業者都必須重新適應「銀行市場」下的新遊戲規則，沒有人敢說何時房市會有起色，只能等待政策。

首購族：成數緊縮與條件趨嚴，購屋夢再度延後

過去政策鼓勵首購族入市，如今卻成為挑戰來源。業界指出，不少購屋人雖申請「新青安」專案貸款，卻頻傳銀行以額度用罄為由婉拒，轉而僅提供成數七成、利率較高且附帶保險條款的自家方案，形同間接提高購屋門檻。

此外，銀行也同步提升房貸「收支比」標準，以月繳房貸3萬元為例，申貸人月收入至少需達6萬元，加計生活費後實質門檻上看8萬元，對平均薪資成長趨緩的家庭而言，過件難度大增。

換屋族：二戶貸款成數減半，資金壓力驟增

換屋市場同樣受創。雖有切結轉售舊屋政策作為配套，實務上銀行卻普遍只給予約五成貸款成數，利率也偏高，甚至拒絕承作，導致換購總價2,500～3,000萬元的物件時，自備款至少需達1,000～1,500萬元，對不少換屋家庭形成沉重負擔。「這已經不是限投，而是限住。」業界感嘆，政策原意在遏止投機，卻也壓抑剛性需求。

建商與代銷業者：量縮與現金為王

政策緊縮影響下，購屋族態度轉為觀望，預售交易量大幅腰斬僅剩兩成左右。不過，現金部位充裕的開發商，因應營造成本與ESG等長期挑戰，選擇封盤、緩售等待後市；相對之下，代銷業者則承受較大壓力，案源有限導致市場競爭加劇，不僅削價搶案，也出現人事縮編與無薪假情形，經營難度與日俱增。

銀行矛盾：資金過剩與成長受限

謝哲耀表示，銀行一方面面臨房貸成長率下修壓力，另一方面卻又有資金過剩、放款意願難以滿足，導致利差收斂、獲利空間縮小，不得不轉向企業貸款、商用不動產等風險較低的領域。然而，隨整體投資趨緩，企業端融資需求亦疲軟，銀行深陷資金氾濫卻無法有效放貸的困局。

儘管短期低迷，業界對中長期展望仍保持審慎樂觀。隨著政策動向明朗、資金流動性回溫，剛性需求終將重新釋放。「該換的房還是得換，該買的還是要買。」不少買方已預做資金與貸款規劃，或轉向以六成為基準預先備妥自備款，為後市回暖預作準備。尤其在科技業進駐、高雄城市轉型等長期趨勢驅動下，房市需求只是暫時壓抑，而非消失。

限貸令重新定義購屋模式與市場結構，也為房地產業者帶來調整與挑戰。短期雖有壓力，長線仍需關注政策調整與產業發展所帶來的新機會，而市場信心與預期的重新建立，將是下一波動能關鍵。

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