年收500萬買房也難貸？銀行「現金收入不認帳」案例曝光 | M傳媒

年收500萬買房也難貸？銀行「現金收入不認帳」案例曝光 | M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

「我年收入破500萬，銀行卻連3800萬房貸都不肯貸！」一位購屋者的真實困境，揭開銀行貸款審核最殘酷的標準，收入高低不是重點，金流「能見度」才是通關密碼。

高收入者的貸款悲歌：沒有薪轉證明，500萬年收等於零

這位網友歷經三年尋屋，終於簽下總價3800萬的合約，卻在貸款階段踢到鐵板。儘管他每月穩定存入數十萬現金，第三方電子轉帳紀錄完整，但缺乏傳統「薪轉紀錄」與「401專戶」，讓多家銀行直接拒絕。唯一願意考慮的銀行，開出條件竟是「先開戶存錢，等年底再評估」。

「銀行寧可放生高收入客，也不願承擔金流不明的風險。」一位不具名的銀行授信主管直言。他解釋，對銀行而言，沒有薪轉證明的高收入，就像沒有身分證的富豪也許真的很有錢，但無法證明錢從哪裡來、會不會突然消失。

銀行審核的潛規則：寧可錯殺，不願錯放的風險邏輯

銀行的貸款審核其實有套「寧可錯殺一百，不願錯放一個」的邏輯：

安全名單：上市櫃公司薪轉，專業人士（醫師、律師、會計師），公教人員，常年往來的企業主

危險名單：現金存款為主，第三方電子支付頻繁，收入來源難以追蹤，自由業與接案工作者

「我們最怕看到『固定現金存入』這幾個字。」一位民營銀行房貸專員透露：「現在洗錢防制這麼嚴格，現金流的『能見度』比『數字』更重要。」

自救攻略：打造銀行認可的「黃金帳戶」

面對這樣的困境，專家建議可採取以下策略：

第一階段：立即建立認證收入

設立公司戶，即使一人公司也要有正式薪轉

將現金收入轉為電子支付，保留完整交易紀錄

培養與主要往來銀行的關係，至少維持六個月

第二階段：準備說服銀行的「收入故事」

整理三年來的報稅紀錄

準備客戶合約與服務證明

建立專業人士背書（如會計師簽證）

第三階段：選擇對的銀行與方案

避開大型公股銀行，選擇中小型民營銀行

考慮「專業人士貸款」專案

尋求貸款顧問協助包裝申請文件

高總價購屋的事前準備：至少六個月的財務規劃

賣厝阿明建議，計畫購買3000萬以上房產的消費者，應該提前12個月做好準備：

「這不是收入夠不夠的問題，是銀行『認不認帳』的問題。與其簽約後才發現貸不下來，不如簽約前就先找好貸款顧問做評估。」

他特別提醒，高總價物件的貸款審核通常更嚴格，銀行會額外檢視：

資產負債比例，其他房貸餘額，信用卡使用狀況，甚至連頻繁的網購紀錄都可能影響評分

替代方案：當傳統銀行說不的時候

如果傳統銀行通路都行不通，還有幾個備選方案：

融資公司：審核較寬鬆，但利率高出1-2%

建商貸款：配合的建商可能提供過渡性融資

親友借貸：用正式借貸契約維持金流透明

不過這些方案成本較高，只適合作為短期過渡使用。

M觀點：你的財富價值，不在於你擁有多少，而在於你能證明多少。

與其抱怨銀行不懂你的賺錢能力，不如提前做好三項準備：

文件化：把所有的收入都變成白紙黑字的證明，即使是現金收入也要有完整的帳戶紀錄。

透明化：建立銀行看得懂的財務故事，讓每筆錢的來龍去脈都有跡可循。

關係化：培養1-2家主要往來銀行，讓銀行熟悉你的財務習慣。

最好的財力證明不是口袋裡的現金，而是銀行系統裡的數據。

與其等到買房才發現貸不到款，不如從現在開始，就把你的財務履歷打理得清清楚楚。記住，在銀行眼中，一個月入十萬的上班族，遠比一個收入不明的百萬老闆更值得信任。