房市真正的黑天鵝不是政策，而是信心崩了？ 當「只漲不跌」不再被相信，新青安也救不了的真相

房市真正的黑天鵝不是政策，而是信心崩了？

當「只漲不跌」不再被相信，新青安也救不了的真相｜M傳媒

【M傳媒房產中心／報導】

市場最近最該擔心的，其實不是「新青安2.0會不會回來」，而是另一件更關鍵、卻很少被正面討論的事，台灣房市長年建立的信仰，正在鬆動，甚至開始崩裂。

過去十多年，不論景氣好壞、政策多嚴，「房市只漲不跌」幾乎成了一種全民共識。就算短期修正，也總有人篤定地說一句：「沒關係，之後一定會漲回來。」這種信仰，支撐了預售屋敢賣、投資客敢追、自住客咬牙上車，銀行也願意放膽給錢。

市場出現危險轉變，不是買氣冷，而是信心冷。

從數據來看，政策確實還在，但效果已經明顯遞減。央行信用管制未鬆，房貸成數與審核依舊嚴格，新青安即便曾短暫托住首購族，交易量卻沒有回到高峰。更關鍵的是，市場開始出現「等跌」而不是「怕買不到」的情緒。

過去大家相信的是「只漲不跌」，後來退而求其次變成「會跌但一定漲回來」，但現在連這個第二層信仰，都開始被質疑。

一旦市場認為「房價不一定會回來」，房市的金融屬性就會動搖。

這正是所謂的「真正黑天鵝」。因為房市最怕的，從來不是小幅修正，而是預期反轉。當越來越多人開始接受「房價也可能長期盤整、甚至下修」的觀念，行為就會跟著變。

原本撐著不賣的屋主，開始思考是不是該先出場；原本硬撐交屋的預售買方，開始盤算解約成本；原本靠寬限期撐現金流的投資客，也開始評估「是不是該先跑」。

於是，一連串壓力開始浮現。市場已隱約看到三股力量同時成形：預售屋解約談判變多、餘屋去化速度放慢、寬限期到期後的急售案逐漸增加。單一事件或許不可怕，但當這些狀況在同一時間、不同區域陸續出現，就會形成連鎖反應。

一旦價格出現具體且可感的修正，不論是兩成或三成，真正的衝擊不只在房價本身，而是在整體經濟信心。

房地產牽動的不只是買賣雙方，還包括建築業、裝修、仲介、金融體系與就業市場。若價格修正過快，失業風險、負資產問題與銀行風險控管，都可能同步浮上檯面。

也因此，主管機關始終強調「軟著陸」，不希望看到急跌。但市場的問題在於，即便政策想踩煞車，信心一旦轉向，並不完全受政策控制。

不少一線房仲觀察近期買方不再急著進場，反而更常問：「如果再等一年會怎樣？」、「會不會還有更低？」這種問題本身，就代表市場邏輯已經不同於過去十年。

換句話說，房市現在面對的，不是一個單一政策風險，而是一場心理層面的結構轉折。如果「房市只漲不跌」的神話正式退場，而「終究會漲回來」的安慰說法也無法說服多數人，那接下來的市場，將回到最原始的狀態，回歸使用價值、回歸負擔能力、回歸時間成本。

這不代表房市一定崩盤，但代表過去靠信仰撐起來的價格，將面臨重新定價的壓力。

對自住客來說，這是一個必須更冷靜、更挑剔的時代；對投資客而言，這是一個不能再只靠「信心」下單的市場；而對整個社會來說，這場信仰的鬆動，恐怕才是未來幾年房市真正的關鍵變數。