國稅局盯超緊！2026房市進入盤整期，買房「砍價」的好時機真的來了？| M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
知名房產知識平台「賣厝阿明」日前分析指出，隨著國稅局對自住稅務優惠的審查趨於嚴苛，加上房市因供給壓力與政策緊縮而持續降溫，2026年的房市正朝向一個有利於自住型買家的「價格盤整期」發展。這意味著，過去幾年居高不下的房價可能出現鬆動，市場上將有更多議價空間和物件選擇。
觀點一：國稅局「抓假自住」動真格，市場賣壓增溫
「賣厝阿明」強調，國稅局已徹底改變查稅模式，從過往形式審查（如只看戶籍），升級為「實質查核」。國稅局現在會透過各種「生活足跡」來判斷屋主是否真住，包括查閱水電用量、網路包裹收發紀錄、社區門禁刷卡紀錄，甚至會發函給社區管理委員會索取相關資訊。
這種「精準打擊」模式，讓過去僅設籍但未實際居住的「假自住」無所遁形。一旦被認定不符合自住條件，將無法適用「房地合一稅」400萬免稅額或重購退稅優惠，可能面臨數十萬至上百萬的補稅與罰鍰。這將大幅增加持有成本，迫使部分不具備真實自住條件的多屋持有者或投資客，考慮釋出手中物件，從而為市場增加潛在供給賣壓。
觀點二：多重利空壓境，2026年步入價格調整期
「賣厝阿明」綜合市場趨勢，認為2026年房市將在多項因素影響下進入盤整與修正階段：
政策面持續緊縮：中央銀行的限貸管制（第7波信用管制）仍未鬆手，持續壓抑投資需求與換屋族的購買力。
龐大供給潮來襲：根據房仲業者趨勢報告，未來三年（2026-2028年）將迎來約32至36萬戶的新屋完工潮，加上現有餘屋，市場供給壓力龐大。591新建案總編輯李忠哲也指出，在供給量大的區域，建案間的競爭將更趨白熱化。
市場預期轉向：專家普遍預期2026年全台房價將面臨向下修正壓力，部分供給過剩或前期漲幅過大的區域，可能出現更明顯的價格回調。房市將告別齊漲時代，呈現「強弱分明」的分化格局。
觀點三：自住買方策略：把握盤整期，鎖定兩大機會
在此市場環境下，「賣厝阿明」建議自住買方應調整心態，從「追價」轉為「擇優議價」，並可重點關注以下兩類機會：
鎖定「可能賠售」的物件：特別注意2025、2026年要大量交屋的新興重劃區。很多在高點買進的投資客，可能會在成屋階段釋出房源，價格有機會比較軟，關注「平轉」或「小賠」出售的案子。
對銷售中建案「勇敢開口談價」：現在建商庫存壓力也大，不再是賣方說了算的市場。看到喜歡的建案，別被開價嚇到，可以參考周邊實價登錄，大膽提出你認為合理的價格去談。建商為了成交，願意給的折扣或附加條件（如家電、裝修）可能比你想像的多。
新案開價會更「貼地氣」：建商也怕房子賣不掉，所以2026年之後新推出的建案，開價策略會更務實，很可能回到2023年左右、相對合理的價格水準，不會再亂開天價。
綜上所述，在國稅局嚴查稅務、市場供給過剩、政策環境緊縮的三重壓力下，2026年房市確實可能迎來一個讓自住買家更能從容挑選物件的時期。然而，這並非意味著全面性的大跌，而是進入一個「價格盤整、個案表現」的市場。自住客的取勝關鍵在於回歸基本面，精準鎖定優質區位，並善用逐漸傾斜的市場天平，以耐心和準備好的功課，爭取更合理的購屋條件。
問題來了，如果投資客正在被稅跟貸款逼著退場，那你覺得，2026年的房市，是不是第一次真正輪到「老實想住的人」說話？
還是最後，價格一鬆，又會被另一批人撿走？
