呂崑富示警：新青安申辦趨緩是金融審慎訊號，「5P原則」成銀行放貸主旋律

【M傳媒房產中心】

「新青安」貸款撥款瓶頸鬆綁，但申辦熱潮為何未如預期爆發？中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富指出，這是一個清晰的市場訊號，顯示在中央銀行第七波選擇性信用管制持續的背景下，金融機構的風險控管已凌駕於行政程序便利性之上。鬆綁政策僅疏通管道，卻未能撼動市場觀望心態與銀行審貸鐵則的核心。

行政鬆綁暢通管道，卻難提振觀望買氣

財政部統計顯示，自2025年9月1日起，銀行辦理新青安貸款案件不再計入《銀行法》第72條之2的放款比率上限（俗稱「天條」），政策鬆綁效果顯著。截至同年11月底，公股銀行積壓的待核撥案件數與金額，相較於8月底的高峰期，已分別驟減約83%及81%，平均撥貸等待時間最多縮短2個月。

然而，管道的暢通並未直接轉化為申請量的激增。呂崑富分析，這主要源於整體房市氛圍的轉變。一項2026年第一季的市場調查顯示，有高達68%的消費者支持央行第七波信用管制持續，超過半數受訪者認為政策有助抑制房價。這反映出民眾對房價下跌的預期增強，普遍抱持「再等等看」的觀望心態，直接壓抑了包括申辦新青安在內的購屋衝動。

「5P原則」築起審貸高牆，資格符合不等於核貸

更關鍵的結構性因素，來自金融監理機關與銀行體系對風險控管的高度堅持。金融監督管理委員會（金管會）已明確強調，新青安貸款雖為政策優惠，但銀行辦理時仍必須回歸授信專業，嚴格依據「授信5P原則」進行審查。

「授信5P原則」是銀行評估借款人償債風險的核心架構，包括：

• 借款人 (People)：信用狀況、財務實力與還款紀錄。

• 資金用途 (Purpose)：確認貸款用於自住，而非投資或炒房。

• 還款來源 (Payment)：審核穩定的收入與現金流，確保具備實質償債能力。

• 債權保障 (Protection)：評估擔保品（房屋）的價值與地段流動性。

• 授信展望 (Perspective)：考量借款人未來的財務前景與所處產業穩定性。

呂崑富解釋，這意味著即使申請人完全符合新青安的表面申辦資格，銀行仍會從嚴檢視其收支負債比（金管會建議銀行以月收入之60%為基準評估月付金上限）、信用評分（通常需要600分以上，爭取優惠利率則建議700分以上），以及擔保品鑑價結果。若銀行經綜合評估後，認為還款能力（Payment）不足或擔保品價值（Protection）與貸款金額不匹配，仍可能婉拒申請或調降核貸成數。

市場新局：自備款提高、信用為王，政策將更精準

面對此一新局勢，呂崑富對購屋者提出務實建議，強調2026年的房貸市場是對財務體質的一場嚴苛考驗。首要之務是準備更充足的自備款。他提醒，在銀行鑑價可能趨於保守的環境下，即便名義核貸8成，實際可貸金額恐有落差，購屋者應將自備款目標提高至總價的30%至35%以上，才能從容應對。

其次，維持優良信用是取得貸款的基石。呂崑富建議，應保持聯徵信用分數在700分以上，並提供完整穩定的財力證明。此外，購屋者必須謹慎看待新青安的優惠時效與使用限制。現行利率與40年期等優惠將於2026年7月底截止，屆時月付金可能增加；且政府嚴查自住用途，轉租或人頭申貸將被取消補貼，每人一生僅能申辦一次。

展望政策未來，呂崑富認為新青安的角色正從「刺激需求」轉向「在嚴格風控下支持合理自住」。市場預期政府將推出接續方案，方向可能調整為「退補貼、加條件、設排富」，讓資源更聚焦於真正有居住壓力的首購族群。在央行第七波信用管制未鬆綁、房市呈現「價緩跌、量盤整」的格局下，銀行授信將持續審慎，購屋者必須回歸財務基本面，穩健踏出成家第一步。