六都5月移轉量回升！房市進入「交屋撐量、買氣分化」新階段

M傳媒房產中心／綜合報導

六大都會區陸續公布今（2026）年5月建物買賣移轉棟數，合計16,558棟，較4月增加5.6%。表面上看，交易量似乎出現回升，但若拉長時間觀察，今年1至5月六都合計移轉79,245棟，較去年同期減少3.5%，仍屬歷史相對低量水準。

市場研究單位指出，今年前5月六都移轉量雖未出現斷崖式下滑，但仍是1999年有統計以來少見低量，僅高於2016年與2017年同期。這代表5月月增不能直接解讀成房市全面復甦，較接近「低檔盤整中的技術性回升」。

從各都表現來看，5月六都增減互見。台北市較4月小幅下滑，新北市、台中市與高雄市則出現月增，桃園市與台南市則月減。其中高雄5月表現最突出，移轉量不僅較4月大幅增加，也較去年同期明顯成長，成為推升六都整體月增的主要來源。

房市人士分析，高雄5月量能明顯放大，並不完全代表買氣突然回籠，部分原因來自近年大量預售案陸續完工交屋。尤其過去受到科技產業題材帶動的區域，前幾年推案量大，經過3至5年興建期後，近期開始進入交屋高峰，自然會墊高建物買賣移轉數據。

換言之，移轉量增加，不一定等於市場買盤同步增強。買賣移轉棟數包含新成屋交屋、預售屋完工過戶與中古屋交易，因此在交屋潮明顯的區域，數據容易出現短期放大。對判斷房市冷熱來說，仍須搭配成交價格、待售量、議價率、銀行貸款條件與預售銷售狀況一起觀察。

交易量低檔盤整，買氣集中蛋黃區

雖然5月六都整體月增，但市場並未真正脫離低量格局。部分都會區今年5月移轉量仍創下近年同期低點，顯示買方仍相當保守。

房市人士指出，央行信用管制與銀行授信趨嚴，是目前房市買氣難以全面回溫的主因之一。當貸款成數受限、鑑價保守、資金成本提高，買方自然會更精挑細選。過去仰賴題材、話題或短線期待支撐的區域，在這波市場調整中壓力較大；反而是交通成熟、商圈完整、就業機會穩定的蛋黃區，仍能吸引自住與長期置產需求。

這也讓2026年的房市更明顯走向分化。不是所有地方都跌，也不是所有地方都回溫，而是「有基本面的區域較穩，沒有支撐的區域繼續修正」。

對自住客來說，這樣的市場不一定是壞事。過去房市熱絡時，買方常被迫追價、搶房、快速下決定；如今買氣降溫，反而讓買方有更多時間比較產品、檢查屋況、評估貸款，也有機會重新拿回議價空間。

股市熱、房市冷，資金沒有消失，只是換地方停

值得注意的是，房市交易量低迷，並不代表市場沒有資金。根據央行金融統計，證券劃撥存款餘額近月續創高點，顯示資金仍大量停留在股市相關帳戶；相較之下，購置住宅貸款餘額雖仍處高檔，但增速明顯放緩。

市場人士分析，過去台灣常見「股市賺錢、房市置產」的資產循環，也就是股房連動。但這一波情況不同，台股強勢、ETF熱度高，資金流動性佳，加上房市受到信用管制與銀行限貸影響，使得資金即使有獲利，也未必轉進房地產。

換句話說，市場不是沒錢，而是錢更願意留在流動性高、變現快的金融市場。房地產因交易成本高、貸款審查嚴、政策變數多，短期吸引力下降，形成罕見的「股強房弱」格局。

這也解釋了為什麼房市沒有資金面全面崩潰，卻仍難以恢復過去的熱度。資金還在，但被政策與市場風險偏好擋在房市之外。

下半年關鍵看政策，央行與新青安都是觀察重點

展望下半年，市場焦點仍集中在政策面。央行第二季理監事會議即將登場，外界關注信用管制是否會再度滾動式檢討；另一方面，新青安接續方案也預計在6月底前提出，首購族、建商與金融機構都在等待更明確的政策訊號。

房市人士認為，在政策方向尚未完全明朗前，買方觀望情緒仍會存在。尤其目前市場同時面臨貸款管制、房價修正、交屋潮與股市資金排擠效應，短期不容易出現全面反彈。

預估2026上半年房市交易量將以小幅年減收尾，下半年則會持續呈現「區域分化、產品分化、買方分化」的格局。蛋黃區與剛性自住產品仍有支撐，但高總價、低機能、過度依賴題材的產品，仍可能面臨去化壓力。

M觀點：5月月增不是回春，低量分化才是真相

5月六都買賣移轉棟數月增5.6%，看起來像是房市回溫，但若扣除交屋潮與低基期因素，市場仍處於低量盤整。真正值得注意的，不是單月數字紅了，而是資金、買氣與信心都變得更挑剔。

接下來房市不會只用「漲」或「跌」就能形容，而是進入更複雜的分化階段。成熟地段、有就業支撐、生活機能完整的產品，仍會有人接；但過去靠題材、低利與高槓桿撐起來的區域，會繼續接受市場檢驗。