土方危機才剛解、又怕爆「光電之亂」！建商喊話：捷運TOD別只讓房價先漲
M傳媒房產中心／M編
營建土方去化危機暫時獲得緩解，強制新建案設置光電板政策卻又讓建築業繃緊神經。台南市不動產建築開發公會理事長宋育豪表示，台南市府推動土方「A到C」模式，確實替營建業解除燃眉之急；但中央若在缺乏施工、維護、責任與成本配套下，貿然要求新建築全面裝設光電板，恐讓業界重演年初土方制度倉促上路的混亂。
他同時呼籲，台南第一條捷運即將進入實質建設階段，市府應提前導入大眾運輸導向開發，也就是TOD增額容積制度，不能等到捷運通車、周邊土地與房價已經上漲後，才開始思考如何回收公共建設帶來的增值利益。
土方A到C上路 工地終於不用先繞土資場
過去一年，營建業同時面臨信用管制、缺工、原物料上漲及土方無處可去等多重壓力。土方若無法順利清運，不只增加成本，也可能讓工地無法申報開工，甚至被迫停工。
台南市政府今年推出建築工程土方多元處理制度，包括增加土資場量能、異地暫置、土方交換、公辦暫置區、窪地回填及建築期限展延等措施。
其中業界最關注的，是俗稱「A到C」的窪地回填模式，讓符合規定的民間工程土方，不必全部先送往土資場轉運，而可經審查後直接運至核准的低窪地回填地點。
對建商而言，這項制度縮短清運路徑，也能減少土方在多個場域間重複運送的成本與時間。
不過，土方制度能否長期運作，仍須建立完整的流向追蹤、土質檢驗及回填地管理機制。若只追求快速去化，卻讓不適合的土方進入農地、低窪地或環境敏感區，燃眉之急解決後，仍可能留下非法棄置與環境污染問題。
光電不是不能做 而是責任不能全丟給住戶
面對中央研議新建築設置太陽光電設備，宋育豪代表公會表達反對，擔心政策在配套未完成前強行上路，將增加建築設計、施工及後續維護成本。
業界真正擔心的，不只是多裝幾片光電板，而是設備未來由誰管理。
光電設備涉及屋頂防水、結構載重、消防救災、管線配置、發電收益、設備更新與報廢處理。集合住宅完工交屋後，若建商、管委會、住戶與光電業者之間責任沒有事先寫清楚，一旦發生漏水、設備損壞或發電效益不如預期，爭議最後仍可能由住戶承擔。
此外，不同建築的基地條件、屋頂面積、遮蔭方向與公共設施需求都不相同。如果政府只用樓地板面積或建築規模一刀切，可能出現為符合法令而安裝，卻缺乏實際發電效益的形式工程。
綠能政策方向並非不能推動，但在強制上路之前，至少應先明確訂出適用對象、設備規格、維護責任、消防標準、收益歸屬及汰換機制，否則新增成本最後仍會反映在房價與管理費。
捷運要來了 增值利益不能只被土地拿走
相較於反對強制光電，宋育豪對台南捷運則主張更積極利用開發工具。
台南捷運第一期藍線綜合規劃已獲核定，市府正朝2026年底完成先期工程動工與統包招標目標推進。未來路線將串聯永康、東區與仁德，並連結平實轉運站、南紡商圈、文化中心及仁德轉運站等重要節點。
宋育豪建議，市府可參考其他城市經驗，在捷運站點一定範圍內導入增額容積，以基準容積一定比例為上限，讓開發者取得更多可建樓地板面積，同時透過「漲價歸公」，將部分開發利益回饋捷運、公共設施、社宅或人行環境。
這項主張的核心，不應只是讓建商多蓋房子，而是讓捷運帶來的土地增值，有一部分回到城市。
如果只提高容積，卻沒有住宅總量、交通承載、公共設施與回饋比例的完整規畫，TOD也可能變成「捷運還沒蓋好，房價先漲、人口先塞進來」。
真正的TOD應該是讓住宅、工作、公共服務與大眾運輸集中配置，降低私人汽車依賴，而不是單純把捷運周邊蓋得更高、更密。
首季交易年增18.1％ 不代表房市回暖
台南今年第一季建物買賣移轉棟數年增18.1％，為六都中表現相對突出，但數據不能直接等同自住需求全面復甦。
市場分析指出，首季成長部分受到歸仁高鐵站區及仁德大型新案完工交屋帶動。移轉棟數增加，可能反映過去預售案集中交屋，並不完全代表當季有大量新買方重新進場。
在央行信用管制、房貸鑑價收緊及高房價環境下，台南市場仍將呈現個案與區域分化。南科、產業聚落及成熟市區具備就業與生活機能支撐，但供給量大、房價已提前反映建設題材的區域，仍須面對購買力與交屋潮檢驗。
M觀點：城市發展不能靠口號
台南土方A到C模式，證明政府願意回應產業困境；但快速去化仍要搭配完整監管，不能把環境成本留到未來。
強制光電具備節能減碳目的，但不能只規定建商「一定要裝」，卻把漏水、維護、消防與設備報廢責任丟給住戶。
增額容積若要推動，就必須把公共運輸、社宅、公共設施及漲價歸公一起算進去。
土方政策不能只求有地方倒，光電政策不能只求屋頂有板，TOD也不能只求房子蓋更多；如果配套永遠慢半拍，最後所有政策成本，仍會一層層加回購屋人的房價。
