居住正義不能只靠蓋社宅！山哥：讓89.5萬低度使用住宅進入市場，才是下一場硬仗
M傳媒 綜合報導
社會住宅是落實居住正義的重要政策工具，但面對高房價、租屋需求增加與社宅供不應求，光靠政府持續蓋房子，恐怕仍不足以解決臺灣長期累積的居住問題。
群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）認為，社宅有其必要性，卻不應成為所有租屋族的唯一期待。政府除興辦社宅，也應同步改善一般租屋市場、推動專業管理，並設法將適合出租的閒置住宅帶入制度，才能從供給與管理兩端降低租屋壓力。
截至2025年底，中央與地方累計社會住宅「興辦戶數」為12萬2,680戶，社會住宅包租代管累計10萬4,803戶，租金補貼受益戶數則達91萬3,867戶。要注意的是，興辦戶數包括已完工及興建中的社宅，不能全部視為已可入住住宅。
社宅有保障，卻永遠有人抽不到
相較一般租屋市場，社宅通常具有租金較低、租期相對穩定、設備較新，以及可連結托育、長照與社福服務等優勢。依現行制度，申請人仍須符合戶籍或就業、就學地點、無自有住宅、所得及財產等資格，各地方政府再依個別社宅訂定招租條件。依法社宅至少應提供40%比例給經濟或社會弱勢者。
崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，社宅在租金、居住品質、租期及福利資源銜接上，確實優於許多一般民間租屋；但申請人數龐大，資格審查若要比照低收入戶制度，深入查核存款、股票、汽車及其他資產，行政成本與審查時間也會大幅增加。
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱則表示，政府並非技術上無法查核資產，而是必須投入更多行政量能。在社宅數量有限的情況下，如何讓資源優先提供給真正有迫切需要的人，是制度必須面對的問題。
山哥：社宅不能包辦所有人的居住需求
山哥指出，社宅、社宅包租代管與租金補貼，本來就具有不同功能。
社宅提供實體住宅與較完整的居住保障；包租代管將民間住宅納入制度管理；租金補貼則協助租屋家庭降低短期支出。若不同需求的民眾全部集中申請社宅，社宅再多也可能持續供不應求。
「不是每一個租屋家庭面臨的問題都一樣，有人最需要的是低租金，有人重視穩定租期，也有人只是缺少可靠的管理服務。」山哥認為，政策應依所得、家庭狀況、弱勢程度與居住需求進行分流，不能把所有居住問題都交給新建社宅處理。
不過，社宅不宜只被定位為最弱勢者的「最後一道防線」。依臺灣現行住宅政策，社宅除保障一定比例的弱勢家庭，也提供符合所得、財產及無自有住宅條件的一般民眾申請，其功能同時包括弱勢保障與可負擔住宅供給。
全臺89.5萬戶低度使用住宅，為何不能直接拿來出租？
根據內政部最新統計，2025年下半年全臺低度使用住宅共有89萬4,582宅，占房屋稅籍住宅類宅數9.44%，較2025年上半年減少8萬6,027宅。內政部以每年11月、12月平均每月用電不超過60度，作為下半年低度使用住宅的判定標準。
但低度使用住宅不等於立即可出租的空屋。
其中可能包括等待出售或裝修的住宅、屋況不佳的老屋、偏遠地區住宅、繼承未完成處理的房屋、偶爾使用的第二住宅，以及因產權或家庭因素無法出租的房屋。因此，不能把89.5萬宅全部計入可供出租的市場供給。
真正的政策課題，是找出其中「屋況適合、區位具有需求、產權清楚且屋主願意出租」的住宅，再透過修繕、稅務誘因、租賃保障及包租代管，將其轉化為穩定房源。
內政部也已提出，將六都屋齡50年以下的37.5萬戶低度使用住宅列為優先輔導對象，希望透過包租代管、稅制與修繕配套，提高民間住宅進入租屋市場的意願。這仍是政策推動目標，並不代表37.5萬戶已經完成轉化。
房東為什麼寧可空著，也不願意出租？
山哥觀察，不少房東並非單純追求高租金，而是擔心出租後衍生報稅、修繕、欠租、噪音、房屋毀損與退租爭議。
部分房東寧願讓房子低度使用，也不願面對不確定的租賃風險。若政府只要求房東釋出空屋，卻沒有提供清楚稅制、標準契約與可靠管理，政策很難真正打動屋主。
他主張，空屋活化至少需要三項條件。
首先是稅制透明，讓房東能預估申報租金收入後的實際稅負，而不是因不理解制度而拒絕出租。
其次是權利義務明確，包括押金、修繕、提前終止、租金支付、點交與遺留物處理，都應回到正式契約與書面紀錄。
第三是專業管理，讓合法包租代管業者協助招租、收租、修繕、催告與退租點交，降低房東與房客直接衝突的機會。
不過，包租代管不是零風險保證。房東簽約前仍須確認業者是否合法登記，並看清楚空置期、免租期、修繕費、提前解約與所謂「保證收租」的適用條件。
租屋市場穩定，社宅才不會永遠搶破頭
彭揚凱指出，許多民眾爭取社宅，不只是因為租金較低，更重要的是租期穩定、權益明確，遇到修繕與管理問題時也有制度可以處理。
相較之下，一般租屋市場仍存在資訊不透明、契約內容不一致、居住品質落差及權利義務不對等問題。當民間租屋缺少安全感，民眾自然會把社宅視為最可靠的選擇。
山哥認為，這正是政府不能只拚社宅數量的原因。
「與其讓所有人擠破頭搶社宅，不如讓一般租屋市場也能住得穩定、有尊嚴、有保障。」
如果民間租屋可以正常申請補貼、依法設籍、取得合理租期，房屋損壞有人修繕、發生糾紛有人處理，社宅就不再是租屋族唯一認為安全的選項。
山哥提出三項改革方向
第一是需求分流。依家庭所得、弱勢程度、婚育、年齡與居住需求，分別銜接實體社宅、社宅包租代管、租金補貼或一般民間租屋。
第二是空屋活化。鎖定具租賃需求區域、屋況可以改善且產權清楚的低度使用住宅，透過稅務、修繕及專業管理誘因，引導房東釋出房源。
第三是市場制度化。建立透明租稅、標準契約、修繕管理及爭議處理機制，讓合法房東願意出租，也讓房客不必擔心申請補貼、報稅或設籍後遭到漲租、拒租或要求搬離。
居住正義不只是蓋多少戶，而是多數人住得好不好
社會住宅仍然是不可取代的公共住宅政策，特別是對經濟或社會弱勢、高齡者、身心障礙者及婚育家庭而言，更具有重要保障功能。
但臺灣絕大多數租屋家庭仍生活在民間租屋市場。若一般租屋市場持續地下化、契約不透明、管理品質不穩定，即使社宅持續增加，也難以單獨承擔所有人的居住需求。
居住正義不能只計算政府蓋了多少戶社宅，更應檢驗有多少民間住宅願意合法出租、有多少房客取得穩定保障，以及發生修繕與租賃糾紛時，是否有一套可預期的處理制度。
對山哥而言，真正的居住正義，不是讓每個人都抽到社宅，而是讓沒有住進社宅的人，也能在一般租屋市場安心生活。
資料查核基準日：2026年7月26日。本文中的12萬2,680戶為截至2025年底的社會住宅興辦戶數，包括已完工及興建中案件；89萬4,582宅為2025年下半年低度使用住宅統計，不等同全部可立即出租的空屋。
