新北勞工宅卡在工業區、桃園可負擔宅卡在物權！地方住宅創新接連碰中央紅線　居住正義只能「只租不售」？

M傳媒房產中心／綜合報導

高房價讓地方政府開始尋找傳統社會住宅以外的解方，但住宅政策只要跨進「工業區居住」、「出售型政策住宅」或「限制物權」領域，很快就會碰到中央法制與國土規劃的紅線。

新北市希望開放乙種工業區興建企業「只租不售」勞工住宅，藉較低土地成本增加供給，修法構想卻因工業區居住適宜性、預告登記無法完全阻止法拍移轉等疑慮，未獲中央同意；另一邊，桃園市首創「可負擔住宅」，企圖建立介於社宅與自由市場住宅之間的第三種制度，自治條例已經議會三讀，卻因信託、融資、物權與轉售制度複雜，行政院延長核定期限。兩個城市走不同道路，卻同時碰上中央審查關卡。

新北想用便宜工業地解居住壓力　中央擔心「工業宅2.0」

依現行規定，新北乙種工業區的工廠必要附屬設施可以設置員工單身宿舍、備勤宿舍，但並未開放一般家庭式住宅。新北市府因此提出《都市計畫法新北市施行細則》修正構想，希望允許乙種工業區興建一定比例的企業勞工住宅，土地使用總面積不得超過該工業區20%，而且限定只租不售。

為避免日後轉售，新北還設計所有權「預告登記」，企業移轉房屋時須讓市府掌握，希望阻斷勞工住宅最後變成一般商品住宅的可能。

中央仍提出三項主要疑慮。

首先，預告登記並不能完全排除企業倒閉、債務執行後遭法院拍賣等非自願移轉；其次，供員工及眷屬長期居住的住宅，和工廠附屬宿舍在建築使用類組、消防管理上並不相同；再者，工業區原本不是以家庭生活為核心規畫，學校、公園等公共設施可能不足，周邊也可能存在噪音、污染等產業活動。國土署因此認為相關住宅應回到適合居住的土地使用分區處理。新北目前仍研議配套，尚未重新提報修正草案。

新北的難題因此非常明確：工業土地便宜，確實可能創造比較低成本的住宅，但只要開放「一般居住」，就必須回答土地使用、生活品質與未來轉售三道問題。

桃園不碰工業區　改用容積回饋取得「買得起的房子」

桃園走的是完全不同的路。

桃園市議會今年5月29日三讀通過《桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例》，市府同日報行政院核定；行政院6月15日依《地方制度法》延長核定期限，截至8月仍在跨部會審查。桃園市府表示，截至7月底已有16件、約230戶進入開發程序，2030年前提供1,000戶的政策目標仍維持不變。

桃園目前鎖定A20、A21及中壢體育園區等捷運場站周邊住宅區，透過都市計畫提高開發容積，再要求部分增額容積回饋住宅給市府。例如規畫將容積率由200%提高至240%，新增40%容積中，再要求其中部分回饋作為可負擔住宅來源。

這種制度與社會住宅最大的差異，在於不是只租不售，而是讓符合資格的家庭取得住宅，但限制未來自由轉售與套利。

桃園希望藉由封閉市場、限制移轉、市府收回等制度，把住宅從完全自由交易的商品市場中切出來，使第一個家庭買得起，下一個家庭仍有機會以受管制價格取得，而不是第一手享受政策優惠後，第二手立即依市價出售。

不蓋在工業區仍然卡關　桃園碰到的是「所有權能限制到哪裡」

桃園避開了新北最敏感的工業區住宅問題，卻碰到另一條更複雜的線：政策住宅究竟可以限制所有權到什麼程度。

內政部長劉世芳表示，桃園可負擔住宅不只涉及《住宅法》，還牽涉金融、利率補貼、未來房產增值等問題，因此需要金管會、財政部、衛福部等跨部會研議；中央也關注限制移轉、融資與信託架構是否會增加青年後續負擔。

行政院延長核定期限的理由則是涉及民眾權益且案情複雜，需要較長時間審查。桃園市府最新說法是，中央對政策概念已有較多理解，但對法律關係及實際執行方式仍相對謹慎。

這也說明出售型政策住宅的兩難。

限制太少，住宅可能在幾年後流入自由市場，變成另一種「政策住宅樂透」；限制太多，房屋又可能因轉售、抵押與處分權受到限制，影響銀行估價、貸款與民眾接受程度。

新北卡「住哪裡」、桃園卡「房子算不算完整資產」

兩項政策看似相似，其實處理的是兩個不同問題。

新北想解決的是「土地太貴」，桃園想解決的是「市場住宅買不起」。前者利用便宜土地降低住宅成本，後者利用容積回饋與限制轉售，把住宅價格與市場漲幅切開。

兩套制度都在尋找傳統社宅之外的第三條路。

M傳媒觀察：住宅創新不能只剩「中央說不、地方硬闖」

中央對兩案的疑慮並非沒有道理。工業區如果大規模住宅化，可能重演過去工業住宅土地使用失序；出售型政策住宅如果物權設計不完整，也可能讓青年買了房，卻面臨貸不到款、轉不了手的另一種困境。

但地方政府不斷提出新制度，也反映現有住宅政策工具並不足以回應高房價問題。

社會住宅「只租不售」能保障租屋需求，卻沒有處理希望長期定居、累積家庭資產的中間所得族群；自由市場住宅提供完整產權，價格卻可能早已超出許多年輕家庭負擔能力。

因此，真正值得建立的不是「所有政策住宅都只能租」，而是中央與地方共同把出租型、可負擔出售型、企業勞工住宅及一般市場住宅的法律界線訂清楚。

新北案需要解決的是土地與居住安全；桃園案需要建立的是物權、貸款與轉售制度。

居住正義不能只有一種住宅，也不能因為創新有風險就停止創新。地方必須提出能防堵套利與保障居住品質的制度，中央則不應只負責踩煞車，更應把紅線轉化成可遵循的規則。

當社宅供給永遠追不上所有人的需求，高房價也沒有短期消失的可能，台灣下一階段真正需要的，或許正是把「買不起市場住宅、又不符合傳統社宅想像」的那群人，重新放回住宅政策的核心。