房地產交易所得獵漏！？ 『房地合一稅』申報須知

根據財政部對外發布的說明，房地合一稅實行，僅北區國稅局105年首季已收到734件申報案，自繳稅額4,838萬多元。北區國稅局表示，各國稅局將展開房地合一案件查核，尤其申報「適用自用住宅優惠」、「重購退稅」及「交易虧損」等三類案件，列為必查案件。

近年來房地產交易所得往往成為稅局查稅的重點，包括早至先前的預售屋紅單買賣交易、特銷稅、黃金店面租金所得。因此來講，本文整理杷疏有關於房地產交易所可能產生的利得、成本費用及申報方式，使民眾詳加瞭解，捍衛自身權益，避免成為稅局鎖定的查稅大戶：

一、房產利得申報有新、舊之別  

(一) 舊制（房地分開課稅），屬於房屋部分的交易所得，雖然同樣是以房產移轉登記完成日為所得發生年度，但因舊制的房產利得非採分離課稅，而是與其他綜合所得如薪資、利息或股利等合併辦理結算申報，因此利得申報時點較新制為晚，適用舊制者，利得是在發生年度的次年5月辦理報稅。

(二) 為保障現行自有房屋者之權益，根據新修稅法規定，房地合一制施行後，目前房地分開課稅的舊制並未消滅，凡是在103年1月1日以前取得的房產，或是103年1月2日以後取得的房產，但出售時持有期間已逾2年者，都是舊制房地分開課稅的適用對象，其房地產利得均採結算申報。

二、新制採取分離課稅

(一)房地合一課稅制105年1月上路，105年1月1日以後取得之房地，或103年1月1日之次日以後取得之房地且持有期間在2年以內，於105年1月1日以後出售，納入課稅範圍。

(二)個人出售房屋的財產交易所得歸屬年度，是以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準，這項原則雖然通行於新、舊制。但是，房地合一課稅新制是採分離課稅，除符合免申報條件外，不論盈虧，房屋所有權移轉登記完成後次日起算30天內，須向稅局辦理房產利得稅申報並繳稅。

三、稅率及稅基　　

(一)配合不動產特銷稅轉型改課房地合一所得稅，將持有1年以內房地交易所得稅稅率訂為45%；另將持有超過1年而在2年以內者，稅率訂為35%。 

​(二)至於，持有超過2年在10年以內房地交易所得稅稅率訂為20%；持有期間超過10年稅率訂為15%，以鼓勵長期持有。此外，屬於非自願性短期持有售屋者稅率為20%。

(三)房地合一稅基，原則上係以房地收入減除成本、費用所計算之所得額為準，惟為避免土地已課徵土地增值稅再併入課徵所得稅產生重複課稅，所以採稅基相減之方式處理。也就是以房地收入減除成本、費用及公告土地現值漲價總數額之餘額做為課稅稅基，使土地增值稅之租稅優惠措施，得不受影響。

​四、房地合一案件查核重點 

(一) 因新法剛上路，目前申報案件都是短期交易案件，稅率應為45％或35％，但根據稅局表示，目前多數申報案件都是虧損，或屬只課20％的非志願出售案件。因此，各國稅局將展開房地合一案件查核，尤其申報「適用自用住宅優惠」、「重購退稅」及「交易虧損」等3類案件列為必查案件。

(二) 以交易虧損為例
根據申報作業要點之規定，房屋、土地交易損失，得於交易日以後3年內自依該條規定計算之房屋、土地交易所得中減除，換句話說，虧損案件不須繳納房地合一稅，還可扣抵未來3年的稅；因此國稅局對於此類交易虧損會將逐案查核申報真實性。

 五、結語

總結來講，房地合一稅基，基本上是以房地收入減除成本、費用所計算之所得額為準。民眾必須注意的稅局查核課稅之重點！長期以往，房屋財產交易所得有：依據財政部標準公式(房屋評定現值×固定百分比)，另外核實認定(總銷售淨額－總成本)×房地比之方式，也屬於法有據。尤其是施行實價登錄制度後稅局針對近年來房產交易利得會用查得交易時之實際成交價額外，另參酌時價資料認定其成交價額予以實價課稅，納稅人申報時務必謹慎評估，俾免遭補稅又加罰。