M觀點｜預售屋可以禁炒作，但不該禁止認賠　房市需要正常的停損出口

文／M傳媒房產中心 M編

2023年7月《平均地權條例》限制預售屋換約上路，當時政策背景很清楚，就是預售市場炒作太熱，少量資金卡位、加價換約、短線套利盛行，政府出手封住換約市場，有其必要性。

三年後，房市環境已經完全不同。

信用管制收緊、銀行鑑價保守、房貸排隊、交屋資金壓力增加，2026年前7月預售屋解約已達3,066件。市場現在面對的核心，已經從「有人搶著加價換約」，逐漸變成「有人想停損卻沒有正常出口」。

M編認為，政策可以禁止炒作，但不應連市場認賠的功能一起封死。

禁換約擋住炒作　也切掉價格發現

正常房地產市場裡，價格修正通常不是所有屋主一起降價，而是先從少數有資金需求的賣方開始。

有人買2,000萬元，市場轉冷後願意1,850萬元出售，這150萬元的認賠成交，就是市場新的價格訊號。

預售屋禁換約之後，這種價格修正機制被大幅限制。

原買方無法自由找下一手承接，只能繼續履約，或依契約與建商處理解約。物件回到建商手上後，重新開價仍由建商決定。

市場風險沒有消失，只是從買方的轉售市場，移到建商的庫存帳上。

這也是預售市場最特殊的地方。

房價可能已經鬆動，但市場缺少足夠的次級交易去證明價格到底修正多少。

房價跌不動　禁換約只是其中一個原因

房價目前還受到土地成本、營建成本、屋主惜售、建商資本實力、銀行沒有大規模抽銀根，以及就業市場尚未全面惡化等因素支撐。

禁換約更像是其中一個「降低價格流動性」的制度因素。

它最大的副作用，是讓市場少了一批願意自行降價退出的賣方。

當原買方不能認賠轉售，建商自然少了一個價格競爭者。

多頭時是籌碼　空頭時變庫存

房市多頭時，禁換約對建商確實相對有利。

買方解約後，房子回到建商手中，市場若繼續上漲，建商甚至有機會重新以更高價格出售。

到了現在，邏輯已經反過來。

買方因貸款不足、家庭財務改變或交屋壓力選擇解約，物件回到建商手上，增加的是庫存、利息與銷售壓力。

過去「貨在手上就是籌碼」，現在買盤不足時，「貨在手上就是資金成本」。

禁換約可以延後價格修正，卻無法讓市場需求憑空出現。

全面解禁同樣危險

預售屋前期投入資金相對有限，只要重新開放自由轉售，下一波房市轉熱時，低本金、高槓桿的換約炒作很容易重新回來。

政府當年打炒房的政策目的仍然存在。

真正該調整的，不是把禁令全部拆掉，而是從「全面禁止」進一步走向「有限退出」。

開放認賠　封住加價

M編認為，未來最值得研究的是「有條件停損機制」。

例如維持禁止加價換約，但允許原價或低於原成交價轉讓；設定一定持有期間；限制每人一定期間只能辦理一戶；全部轉讓金流納入實價登錄與履約保證；對職業性、多戶投資者維持嚴格限制。

這樣的制度設計，可以讓真正出現財務困難的買方有合法出口，又不至於重新養出短線炒作市場。

當然，最大的漏洞會是帳面認賠、私下補價差，因此任何鬆綁都必須搭配更嚴格的金流查核。

M編觀察

房市政策最怕只適合多頭，不適合空頭。

2023年禁換約是在市場過熱時推出，當時要解決的是炒作；到了2026年，市場已經進入量縮、解約增加、交屋壓力上升的新階段。

政策環境改變之後，制度也應該重新檢視副作用。

預售屋可以禁止炒作，但不應禁止價格發現。

可以封住加價換約，也應研究保留認賠退場的出口。

讓願意停損的人正常退出，讓市場自己形成價格，未必代表政府放棄打炒房，反而能讓房價更真實地反映供需。