囤房稅2.0房東節稅術｜44萬公益出租人＋11.6萬包租代管　三稅優惠一次看

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 

囤房稅2.0上路後，房東手上的房子怎麼使用，稅負差距愈來愈明顯。

一般非自住住家用房屋，目前法定房屋稅率為 2%至4.8%，六都多採較高的差別稅率。房屋如果長期空著、沒有有效出租，持有成本自然往上增加。

反過來說，房東如果把房子拿出來合法出租，加入社會住宅包租代管，或符合公益出租人資格，就有機會享有 所得稅、房屋稅、地價稅 等優惠。

小編直接幫大家整理。

公益出租人已超過44萬戶

國土署統計，2025年申報2024年度綜合所得稅時，享有公益出租人所得稅優惠的房東已達 44萬960戶。

前一年約26萬戶，一年增加超過18萬戶，增幅約 69.3%。

社會住宅包租代管部分，截至2026年7月底，有效契約已達 11萬6,390戶。

這兩組數字統計期間與制度不同，不能直接相加算成同一群房東，但可以看出一個趨勢：愈來愈多房東開始把出租納入政府制度。

月租2萬元　包租代管一年應稅所得只剩2.4萬

房東參加社會住宅包租代管，每屋每月租金收入最高可享 1萬5,000元免稅額。

超過1.5萬元的部分，如果沒有逐項提出費用憑證，還可以再扣除 60%必要費用。

以月租2萬元來算：

全年租金收入：24萬元

全年免稅額：18萬元

剩餘：6萬元

再扣除60%必要費用：3.6萬元

最後實際列入租賃所得只有：

2.4萬元

同樣一年收租24萬元，一般出租與包租代管的應稅所得差距可以相當明顯。

申報代號要填對　51R、74S、74G別搞混

報稅時，不同出租身分有不同申報代號。

社宅包租：51R

社宅代管：74S

公益出租人：74G

公益出租人同樣享有每屋每月最高1.5萬元免稅額，但超過部分如果沒有逐項舉證，目前必要費用標準是 43%。

社會住宅包租代管則是超額部分可扣 60%必要費用。

兩種制度都有優惠，但計算方式不完全相同。

房屋稅最高4.8%　公益出租可降到1.2%

房屋稅2.0之後，一般非自住房屋法定稅率最高可到 4.8%。

公益出租人符合規定時，房屋稅可按 **1.2%**優惠稅率課徵，土地也可依規定申請地價稅 **2‰**優惠。

社會住宅包租代管則依各地方政府自治規定辦理優惠。

以台北市為例，符合規定的社宅包租代管房屋，房屋稅最低可按 **1%**課徵，地價稅可減徵80%。

對持有多戶住宅的房東來說，這筆差距就很有感。

修繕、保險也有補助

加入包租代管，除了稅務優惠，還有修繕與居家安全相關補助。

目前第五期計畫中：

一般戶包租：每年修繕最高1萬元

一般戶代管：每年最高8,000元

弱勢戶包租：每年最高1.5萬元

弱勢戶代管：每年最高1萬元

另外還有居家安全保險等補助，實際金額則依方案與申請資格辦理。

對房東而言，這些補助雖然不是一筆大錢，但長期出租碰到冷氣、水電、熱水器與設備維修時，多少都能分擔一部分成本。

包租代管朝25萬戶前進

政府目前規劃，2032年社會住宅包租代管目標達 25萬戶。

未來民間空餘屋會持續成為社會住宅的重要來源，房東也會有更多機會透過包租代管、公益出租人與一般合法出租，選擇適合自己的出租方式。

小編畫重點

囤房稅2.0之後，房子「怎麼用」直接影響一年要繳多少稅。

長期空屋、一般出租、公益出租人、社會住宅包租代管，各自都有不同的房屋稅、地價稅與租賃所得規則。

對房東最實際的算法，不只看每個月租金多少，而是一起算：

租金收入＋所得稅＋房屋稅＋地價稅＋修繕成本＋管理成本。

有些房子一般出租租金看起來比較高，但扣掉稅與管理成本後，實際淨收益未必差很多。

把整筆帳算清楚，再決定要不要加入包租代管，才是房東最實際的做法。

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