72-2降到16年新低，房貸卻還是要排隊！他揭真相：錢跑股市，政策打空氣

【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】

政府這幾年打炒房，把《銀行法》第72條之2的「不動產放款天條」當成頭號武器，最新數據顯示，國銀不動產放款比率已經降到24.19%，連續14個月下滑，創下16年來新低。換句話說，銀行距離30%的法定滿水位紅線，還有將近6個百分點的空間。

照理講，額度這麼寬鬆，房貸應該很好借才對。

結果呢？房貸族還是在排隊，而且排得更凶。

72-2創新低，銀行卻鬧錢荒

富哥直接點破這個矛盾的根源：錢根本沒有留在銀行，都跑去股市了。

銀行房貸主管說得很直白：「股市熱爆，客戶的錢流向證券市場，銀行吸收穩定資金的難度增加。」假設客戶提領1,000萬存款去買股票，銀行的存款總額就縮水，能拿來放款的資金池就跟著下降。

這叫什麼？這叫資金大搬家。錢從銀行的存款帳戶，搬到證券交割戶。銀行少了存款，就算72-2的比率再低，沒有錢就是沒有錢。

富哥在金融圈打滾這麼多年，看過太多次這種「數字好看、實務卡死」的荒謬場景。72-2降到16年新低，是給官員拿來說嘴的政績；但對房貸族來說，銀行沒錢借你，比率再低都是假的。

LCR緊箍咒，公股行庫撐不住

這次排撥潮的真正導火線，是流動性覆蓋比率（LCR） 。

LCR是確保銀行有足夠高品質流動資產，應對30天資金流出壓力的監理標準，法定門檻是100%。當股市吸走存款、銀行穩定資金變少，LCR就開始吃緊。民營銀行早就開始排撥，現在連房貸市占率超過50% 的八大公股行庫也撐不住了。

一家大型行庫已經規劃下個月開始排撥及管控，甚至要把量體大的整批分戶房貸，延到明年交屋才撥款；另一家大型行庫則是先減緩收件速度因應，未來不排除正式管控。

富哥幫大家翻譯一下：你買了預售屋，建商通知你交屋，結果銀行跟你說「明年再說」，你的自備款、裝修費、搬家計畫全部要重新算。

去年排除72-2，今年卡在LCR

諷刺的是，去年9月金管會才把新青安貸款排除在72-2的計算範圍之外，釋放了超過1,175億元的房貸承作量能。當時的用意，是要解決新青安熱潮造成的排撥問題。

結果72-2洞補起來了，LCR洞破了。

央行今年起雖然把不動產貸款總量回歸銀行內部控管，但要求按月報送資料，公股銀配合政策承做青安，央行會給寬容，但民營銀行仍有忌憚，有民營房貸大行始終排撥，或以理財戶優先等措施管控。

富哥必須說，這套政策邏輯從頭到尾就是頭痛醫頭、腳痛醫腳。去年卡在72-2，就排除新青安；今年卡在LCR，然後呢？再排除一次？還是直接把LCR的標準放寬？

市場潛規則：想插隊？加價0.25%

排撥潮之下，市場自然長出了「潛規則」。銀行房貸主管坦言，如果民眾不想排隊苦等3到4個月，接受房貸加價購、利率調漲0.25個百分點，案件就能優先審核、正常撥款。

以現階段首購房貸利率約2.8% 計算，加價0.25%就變成3.05%。富哥幫大家算一下：貸款1,000萬、30年期，利率從2.8%變3.05%，每月多繳約1,300元，30年多繳近47萬元。

這叫什麼？這叫有錢的人不用排隊，沒錢的人乖乖等。 你如果自備款抓得剛剛好，沒有多餘的錢去「加價插隊」，那就只能排在隊伍後面，看著別人先撥款。

富哥觀察：

這幾年房市政策，名義上是打炒房、打投機，但結果是：投機客退場，有自住需求的首購和換屋族卡死。

只要股市繼續熱，資金繼續從存款搬到證券戶，銀行的LCR就會繼續緊，房貸排撥潮就不會消失。政策再怎麼調，都是在打空氣。

呂崑富（富哥）｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長

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【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】