買房18句話術藏陷阱！假買方催加價、房貸8成掛保證　購屋族留意5大交易風險

【M傳媒／房產中心報導】

買房動輒上千萬元，從看屋、議價到簽約，房仲提供的資訊往往影響購屋決策。市場上常見「有人出更高價」、「屋主已經降到底」、「銀行貸8成沒問題」等銷售說法，有些屬於正常議價技巧，部分涉及的資訊則需要買方進一步確認。

M傳媒整理18句常見房仲話術，歸納為競價壓力、價格行情、交通貸款、房屋現況及契約費用五大類，提醒購屋族將口頭說明轉化為可查證的交易資訊。

假買方、限時成交　5句話製造購屋壓力

「這間很多人在看」、「已經有人出價，只差你一點點」、「今天不買明天就沒有」、「屋主價格已經到底」、「另一組買方準備簽約」，都是看屋過程可能出現的說法。

房仲利用物件熱門程度與競價情況，協助買賣雙方掌握交易進度，屬於常見銷售方式。但涉及其他買方出價、簽約進度及屋主價格立場時，相關資訊應有真實依據。

買方應依事先設定的預算、房屋條件及市場行情決定出價，避免在時間壓力下提高購屋負擔。

屋主急售、行情上漲　4句話影響價格判斷

「屋主急著賣」、「附近都賣到一坪50萬」、「實價登錄是過去價格」、「這間未來一定增值」，則是影響買方價格認知的常見話術。

其中，屋主急售可能提供議價機會，周邊成交紀錄也具有比較價值，但應確認交易時間、屋齡、樓層、車位與產品條件。

房價增值涉及市場供需、利率與區域發展，任何未來價格預測都應與已發生的成交事實區分。

捷運建設、房貸8成　購屋資金最需要確認

「捷運以後會經過這裡」、「銀行貸款8成沒問題」，經常被用來凸顯住宅交通與購屋資金優勢。

捷運規劃應以政府核定路線及工程進度為準，房貸成數則取決於借款人收入、信用、房屋鑑價及央行信用管制。

以總價2,000萬元住宅為例，若貸款8成，自備款為400萬元；實際核貸7成，自備款將增加至600萬元，差距達200萬元，尚未計入其他交易費用。

屋況良好、容易出租　實際成本仍要算

「整理一下就能住」、「屋主住20年都沒漏水」、「這間格局很稀有」、「買了很好出租」，主要強調住宅使用價值及未來收益。

買方應進一步確認屋況說明書、漏水與修繕紀錄、實際空間配置，以及周邊租金與空置情況。

特別是中古屋，水電管線、防水、違建及設備更新，都可能增加入住後的支出。

斡旋金、保留簽名、仲介費　契約效力不能忽略

「先付斡旋金屋主才會談」、「先簽名保留」、「仲介費2%是規定」，涉及的已是正式交易程序。

依公平交易委員會相關規範，房仲收取斡旋金前，應書面告知買方可選擇支付斡旋金或採用要約書。

不動產買賣仲介服務費則由雙方協議，買賣雙方合計最高不得超過成交總價6%，買方支付2%屬市場常見安排，並非法定固定費率。

買方簽署任何文件前，都應確認文件名稱、法律效力、付款條件及違約責任。

M編觀察

房仲透過行情分析、議價協調及物件介紹促成交易，是正常的專業服務。

但涉及競爭出價、屋況、房貸及價格預測時，資訊真實性直接影響購屋者的財務決定。

買方掌握實價登錄、屋況紀錄、貸款條件及契約內容，才能降低交易過程中的資訊落差，避免因銷售壓力承擔超出預算的風險。

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