房客輕生變凶宅，房東求償有人拿609萬、有人一毛都拿不到！法院判決揭3大勝敗關鍵

【M傳媒／綜合報導】

房客在租屋處發生非自然死亡事故，造成房屋交易價值減損，房東能否向死者家屬、承租人或二房東求償，法院判決結果差異很大。

近年台灣多起凶宅求償訴訟，有房東獲判賠609萬元、142萬元及106萬元，也有房東提出數百萬元求償，最後因證據不足遭法院駁回。

這類案件的法律爭點，主要集中在侵權行為是否成立、租賃契約責任，以及房價減損能否證明三個部分。

一、高雄日租套房案　家屬在遺產範圍內賠106萬元

2026年10月，高雄地方法院審理一起日租套房非自然死亡案件。

法院調查死者生前相關行為與資料，認為其具備一定辨識及判斷能力，能預見行為可能造成房屋交易價值減損，仍放任結果發生。

經不動產估價師鑑定，房屋市場價值減損106萬6,765元。

法院判決死者父母於繼承所得遺產範圍內負連帶賠償責任，全案仍可上訴。

二、嘉義員工宿舍案　房價減損35%判賠609萬元

2025年嘉義地方法院審理一起員工宿舍案件，房屋出租後由保全公司員工居住，期間發生非自然死亡事故。

嘉義市建築師公會鑑定認定，事故前房屋價值約1,742萬元，事故造成交易價值減損35%，金額609萬8,400元。

法院依個案侵權與租賃關係，判決死者父母及相關二房東負賠償責任，保全公司則未被判負責。

這起案件顯示，同一事故涉及不同法律關係時，法院會分別認定每位被告的責任。

三、台中套房轉租案　契約責任判賠142萬元

2023年台中一件套房轉租案件，原承租人將房屋轉租他人，次承租人在屋內發生非自然死亡事故。

原租約約定，承租期間發生非自然死亡並造成房屋價值損失時，承租人應負相關賠償責任。

法院依租約內容及民法租賃相關規定，認定二房東應負責。

不動產估價結果顯示，房屋事故前價值約507萬元，事故後降至365萬元，法院判賠142萬1,308元。

四、板橋房東求償616萬元　損失證明不足遭駁回

2025年新北板橋一件凶宅求償案件，房東向死者遺產管理人請求賠償616萬餘元。

法院雖認定相關侵權責任有其依據，但房東以實價登錄資料及學術研究中的平均價格減損比例估算損失，缺乏針對個別房屋的充分證明。

最後法院駁回求償。

房屋發生非自然死亡事故與房屋實際減損多少價值，是兩個需要分別證明的事項。

五、凶宅求償　3大法律重點

第一，侵權責任須符合故意或其他法定要件。

依《民法》第184條第1項後段，故意以背於善良風俗的方法加損害於他人，應負損害賠償責任。

在房屋沒有實體損壞、僅主張交易價值減少的案件中，法院常須審查行為人的認知、預見可能性及具體事實。

是否具備相關故意，須依個案證據判斷，不能單憑事故發生結果推定。

第二，租約與轉租關係可能產生獨立責任。

依《民法》第433條、第444條，承租人對依法應由其負責的房屋使用人或次承租人造成的損害，可能負有賠償責任。

租約若約定非自然死亡造成房價減損的處理方式，也可能成為法院判斷依據。

但條款效力仍須審查，原則上也不能直接使未簽約的親屬承擔契約責任。

第三，房價減損需要具體證據。

不動產估價師或專業機構的鑑定報告，可協助法院了解事故前後的市場價值差異。

但法律並未規定凶宅案件一律必須提出特定鑑定報告才能求償。

法院仍會綜合房屋條件、交易資料、鑑定方法及其他證據，判斷實際損害金額。

六、家屬繼承債務　以所得遺產為限

依《民法》第1148條、第1153條，繼承人對被繼承人的債務，原則上以繼承所得遺產為限負清償責任。

即使法院判決家屬須負連帶賠償責任，也應注意繼承所得遺產的責任限制。

因此，判賠106萬元或609萬元，與債權人最終能實際獲得多少賠償，仍屬不同事項。

專家觀點：房東求償看證據　租賃管理與契約約定同樣重要

凶宅求償案件牽涉生命事件、財產損失及繼承責任，法律認定必須依具體事實與證據進行。

房東可在簽約時明確約定合法的房屋使用及損害處理條款；涉及轉租時，應確認承租人及次承租人的責任。

事故發生後，應保存租約、房屋現況、修繕與交易資料，並視需要委託專業估價或尋求法律協助。

凶宅求償的核心，在於責任成立的法律依據，以及可以獲得法院採信的實際損害證明。

各案判決金額具有個案性，房價減損35%或其他比例均不能直接套用到所有房屋，也不能把個別地方法院判決當成全國一致的賠償標準。

關鍵字： 凶宅求償、房客非自然死亡、凶宅判決、房東求償、房屋價值減損、凶宅鑑定、二房東責任、租約賠償條款、民法184條、民法433條、民法444條、繼承債務、凶宅房價、M傳媒