隔壁建案降價賣！中古屋主跟著被砍價　建商讓利潮讓換屋族兩頭燒

【M傳媒／房產中心議題特稿】

建商開始降價賣房，中古屋主也跟著感受到壓力！過去新建案價格一路往上衝，周邊中古屋還能跟著喊價，如今部分建商開始讓利，買方拿著新案成交價格回頭議價，讓中古屋主面臨新的價格考驗。

建商可以透過促銷、降價加快銷售，中古屋主卻得面對買方比價、房貸餘額與換屋資金需求。 尤其已經買了預售屋、準備出售舊宅的換屋族，碰上舊屋成交時間拉長，資金安排可能更加緊繃。

北屯建商傳每坪降10萬！讓利從送家電變成改價格

2026年5月，台中北屯一處預售案傳出建商調整銷售策略，除了升級建材，也有每坪降價約10萬元、與已購客戶重新協商的消息。

這類個案顯示，部分建商已經從送家電、裝潢優惠，轉向直接調整成交條件。

不過，建商廣告上的贈品價值、低自備方案與實際房價降低，仍有差別。

買方應查看實價登錄成交總價、車位價格、付款條件及是否包含特殊優惠，才能掌握真正的購屋成本。

新屋價格鬆動！中古屋主面臨買方重新比價

新建案降價，對周邊中古屋最大的影響，就是買方開始重新計算新舊屋價差。

例如新成屋原本每坪比中古屋貴20萬元，建商讓利後縮小至15萬元，部分買方可能願意提高預算購買新屋。

但新屋與中古屋仍有地段、屋齡、公設比、室內面積及交屋時間差異，不能只用單價判斷。

根據永慶房產集團整理2025年8月至2026年7月實價資料，台中西屯區預售屋平均每坪約71.4萬元，中古屋約33.6萬元，價差37.8萬元。

這是行政區不同產品的平均價格，並非相同地段、坪數及屋況住宅的直接比較。

交屋潮碰上買氣降溫！換屋族資金壓力增加

根據住宅類使照統計，2026年上半年全國核發68,225宅，為近10年同期次高，反映先前大量推案陸續完工。

對換屋族來說，新家準備交屋，舊屋卻還沒賣掉，可能同時面臨頭期款、兩筆房貸及搬遷支出。

央行已自2026年9月18日起，將自然人第二戶購屋貸款成數上限調升至7成，原則上仍不得有寬限期。

符合實質換屋自住條件者，可與承貸銀行切結，在規定的18個月期限內完成原屋出售、清償及抵押權塗銷，申請相關協處措施。

不過，銀行實際核貸成數、利率及貸款條件，仍須依借款人財務狀況與授信審查決定。

中古屋議價空間增加！成交回到實際行情

《住展雜誌》2026年市場分析指出，部分中古屋議價空間約在10%至20%，但實際幅度仍取決於區域供需、屋況與原始開價。

已經主動調降開價的屋主，未必還有相同議價空間。

對買方而言，建商讓利可以成為比較依據，但仍應優先查詢同社區、相近屋齡、樓層與坪數的成交資料。

對賣方而言，若附近新案價格已調整，也需要重新評估中古屋的價格優勢，包括實際室內空間、地段成熟度、生活機能及可立即入住等條件。

M編觀察：

建商讓利不一定造成房價全面下跌，但可能讓買方重新設定合理價格。

過去新案不斷創高，中古屋主容易參考周邊開價調高期待；當建商開始調整售價，買方自然會重新比較新舊屋的價格與條件。

其中最需要注意的是換屋族。新屋交屋期限通常較明確，舊屋出售時間卻受到市場需求影響，一旦資金安排過度依賴舊屋高價成交，就可能面臨貸款及現金流壓力。

對買方而言，重要的是在合理行情內談到負擔得起的價格；對賣方而言，掌握最新成交資訊、預留銷售時間與資金彈性，才能減少市場變動帶來的衝擊。

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