租霸下車條款卡關！房東喊換鎖趕人、查良民證　專家:小心吃官司

【M傳媒／房產中心報導】

房客欠租不繳、租約到期不搬，甚至把房子弄得亂七八糟，讓不少房東頭痛。政府原本打算透過「租霸下車條款」，讓房東更快收回房屋，但修法仍在研議。

最近有房東在網路主張，遇到租霸就找警察來換鎖、清空房客物品，出租前還要查良民證、工作證明及收入資料。

不過，這些強硬做法可能讓房東從受害者變成被告。

租霸條款未上路　收屋仍要走程序

內政部2026年7月表示，《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案已送行政院審查。

修法方向包括讓房東在房客屢次欠租、違法使用房屋或嚴重妨礙安寧時，能依法提前終止租約。

至於房客不搬的問題，政府仍在研議更有效率的調處及執行方式。

新制度尚未完成立法，房東仍須依現行法律處理。

房東可以依法終止租約

依《民法》第440條，房屋租金積欠達兩個月租額，經房東定期限催告後仍未繳納，符合規定即可終止租約。

若租金約定每期開始時支付，還須符合遲延給付超過兩個月的條件。

但終止租約後，房客如果繼續住著不搬，房東仍須取得法院判決或其他合法執行名義，再聲請強制執行。

警察來了也不能直接換鎖

部分房東認為，租約到期就能請警察到場，直接換鎖、搬走房客物品。

但警察到場維持秩序，不等於可以幫房東強制趕人。

房東自行換鎖、斷水斷電或清空物品，依情況可能涉及強制罪、侵入住宅罪、毀損罪及民事賠償。

另外，依《民法》第451條，租約到期後房客繼續住，房東沒有即時反對，可能變成不定期租約。

若租約經公證，並載有符合法律規定的逕受強制執行約款，符合條件時可直接向法院聲請執行。

涉及個資法限制

為了避免遇到租霸，有房東主張出租前要查身分證、薪資證明，甚至要求所有入住者交良民證。

房東可以合理確認租客身分與付款能力，但蒐集個資仍須符合法律規定。

尤其良民證可能涉及犯罪前科資料，受到《個人資料保護法》第6條特別規範，蒐集時須符合相關法定條件。

拿到資料後，房東也有妥善保管的責任，避免外洩。

修法仍是關鍵

遇到租霸，房東除了收不到租金，還可能繼續負擔房貸、管理費及訴訟成本。

但房客也有合法居住權益，房東必須透過法律程序收回房屋。

租霸下車條款的修法重點，就是讓房東在合法終止租約後，能更有效率地處理拒不搬遷的問題。

在新制度上路前，房東遇到惡意欠租或拒搬，仍應保留證據、依法催告終止租約，再透過調解或司法程序收屋。自行換鎖、清空房客物品，反而可能讓自己面臨官司。

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