透天一樓當網拍倉庫！地價稅優惠少三分之一　房屋稅改課3%　稅務局提醒先算清楚

【M傳媒／房產中心報導】

自家透天厝一樓拿來開店、當工作室，甚至只是堆放網拍商品，房屋稅和地價稅都可能跟著增加！新竹市稅務局提醒，住宅部分改作營業使用，房屋與土地將依實際使用情形分別課稅。即使二、三樓仍是自住房屋，一樓作為營業倉庫，仍須按規定適用較高稅率。

75平方公尺基地　一樓當倉庫後25平方公尺失去優惠

稅務局以一棟三層樓透天厝舉例，基地面積75平方公尺，每層樓45平方公尺，總樓地板面積135平方公尺，原本全棟供自住使用。

後來屋主的女兒經營網拍，將一樓全部改為囤貨倉庫，二、三樓則繼續自住。

由於營業空間占全棟樓地板面積三分之一，地價稅須依使用比例重新計算。

其中50平方公尺土地仍符合自用住宅條件，可適用千分之2優惠稅率；另外25平方公尺則改按一般用地稅率千分之10至55課徵。

光是稅率，營業部分最低就比自用住宅高出5倍，實際增加稅額則須依課稅地價及適用級距計算。

房屋稅一樓改課3%　二、三樓保留自住優惠

房屋稅也會跟著調整。

依稅務局案例，一樓45平方公尺全部作為營業倉庫，適用營業用房屋稅率3%；二、三樓90平方公尺持續自住，符合條件即可維持1.2%或1%的自住住家用稅率。

依《房屋稅條例》，營業用房屋法定稅率為3%至5%，各地方實際課徵稅率依所在地規定辦理。

同一樓層若同時作為住家與營業場所，也可以按實際使用面積分別課稅，但非住家用課稅面積最低不得少於該樓層面積六分之一。

例如一樓30平方公尺，即使只有4平方公尺作為營業空間，房屋稅仍須以至少5平方公尺按非住家用稅率計算。

自住優惠要有戶籍　出租、營業部分分開計算

地價稅自用住宅用地優惠稅率為千分之2，申請土地須符合所有權、戶籍、使用情形及面積等法定條件。

土地所有權人本人、配偶或直系親屬須於該地辦妥戶籍登記，適用優惠的部分也須符合沒有出租或營業使用的規定。

至於房屋稅，自住房屋須實際供本人、配偶或直系親屬居住，並辦妥戶籍登記，且本人、配偶及未成年子女全國合計持有3戶以內，才能適用1.2%稅率。

全國僅持有1戶、符合自住條件且房屋現值在地方政府規定金額以下者，則可適用1%。

倉庫搬走還要重新申請　地價稅每年9月22日截止

稅務局提醒，房屋原本部分供營業使用，後來商號註銷或遷移，營業空間恢復自住後，土地所有權人須重新申請自用住宅用地優惠，經審核符合條件才能恢復適用。

地價稅每年原則上須於9月22日前提出申請，逾期申請則自次年起適用。今年申請期限已過，屋主可提前準備下一年度申請資料。

房屋使用情形發生變更，也應依《房屋稅條例》第7條辦理申報。涉及稅額減少者，原則上須於當期開徵40日前申報，逾期從次期適用；涉及稅額增加者，依規定於變更之次期開徵40日前申報。

自家透天兼作生意，土地與房屋可以依實際用途分別課稅。屋主應確認營業使用範圍、戶籍及原有優惠資格，並在用途變更後依法申報，避免日後補稅與衍生爭議。

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