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六隻灰犀牛 逼空房地產市場

美國聯準會(Fed)一口氣升息3碼,央行16日啟動防禦性升息半碼,同時搭配調升存款準備率擴大緊縮資金,引來房地產業高度重視。瑞普萊坊公司分析指出,房市面臨了升息、限貸與限期開發、打炒房、疫情、通膨狂飆、囤房稅,六隻犀牛同步報到,恐將逼空土地市場,住宅市場也將降溫,步向七年一循環的趨勢。

不過,反觀商用不動產,因抗通膨效果佳,價位相對有撐。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,從央行第二季理監事會議後宣布的措施來看,投資民眾不可忽略升息產生的影響,宜謹慎調整進出場時機及策略。

黃舒衛表示,3月央行升息1碼,利率相比於去年同期、史上超低1.349%,增幅已近兩成,逼高資金成本;再加上土建融貸款成數下調、工料成本飆漲、限期開工禁令、內政部打炒房虎視眈眈、地方政府開徵囤房稅,上述六隻黑天鵝、灰犀牛環繞房市,使得原本最具防疫概念的土地市場,開始重摔。

瑞普萊坊統計,2022年截至6月15日為止,全台土地市場交易額來到五年新低,至716.6億元,年減四成;尤其升息後的成交量220.4億元,只剩去年同期642.4億的1/3,為2017年以來新低。預期連續升息後,土地市場會更冷,惟有收租抗通膨的商用不動產交易,僅微幅下降。

黃舒衛分析說,商用不動產兼具抗通膨及自用題材,比起土地相對有撐,瑞普萊坊統計今年至6月15日止,全台成交金額588.1億元,年減6%。預期升息後,較受影響的是受保險業「金八條」租金收益率限制,買樓門檻從2.345%將調升到2.470%,在股債雙跌之際,避險資金將持續轉進收益率較高的工業地產、開發型投資及中南部低基期物件。

黃舒衛也示警,連續升息若軟著陸,房市景氣恐將衰退,增加自住、自用負擔,影響生活品質、排擠消費購買力;但硬著陸則破壞建商、買方支付能力,形成爛尾樓、斷頭、倒帳等現象,即使房價不跌,但金融機構也難置身事外。今年升息、疫情,不但已毀了329檔、520檔,6月再次升息,預期將出現五窮六絕,直接挑戰928檔期,而往年七年一輪景氣循環的魔咒,恐怕成真。

新竹房市超瘋 蛋殼天價屋秒殺

營建成本推升房價驚驚漲,住展雜誌16日最新統計指出,醞釀升格的第七都新竹,在供給稀缺下,最近房價表現就像一碗蛋花湯,蛋黃、蛋白打成一片,甚至出現蛋殼區開價直逼蛋黃區的情況,香山、寶山等地,都出現6字頭以上的新案,超越不少新北市區域。

市場人士形容此一現象,宛如「吊嘎仔當成西裝賣」,把房價天花板一口氣推高好幾層,以致於天花板都不天花板了。

住展雜誌統計,新竹各區開價最高的預售案,每坪已飆到4~6字頭,傳統蛋白、蛋殼區如香山、芎林、新埔、寶山、新豐等地,開價直逼蛋黃區。

住展雜誌研發長何世昌表示,近年來,新竹房價漲勢凌厲,讓人更訝異的是,不但菁華區房價飆上6字頭,而是連蛋白區都開到蛋黃區的價位,整體房市瘋狂程度超乎外界想像。

住展雜誌調查,新竹市東區開價最高的建案,為關埔重劃區「豐邑一綻」,每坪開價達67.5萬元;北區最貴的是「昌昕森林CASA」,開價59萬元,雙雙刷新區域史上新高。

何世昌表示,去年以來,香山多數透天案開價、成交單價普遍在2字頭,未料透天廠辦案「大竹科景觀科技園區」,每坪開價達68萬元,價位竟直接跳空漲停;更讓人震驚的是該案規劃19戶,全數已完成實登揭露,如此天價又快速售完,令人驚訝。


工商時報 蔡惠芳

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