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房地合一、實價登錄7月上路 專家預估市場兩大變化

投資客紛縮手 價格仍難撼動?


全國疫情仍在三級警戒,房市處於降溫狀態,緊接著下個月,修正後的房地合一和實價登錄將同時登場,預售屋市場可說是首當其衝,尤其是短期投資取向的買方,恐怕會縮手一陣,預估整體房市交易量將明顯下滑。至於現在是否是進場的好時機?價格是不是要鬆動了,恐怕不盡然呢!原因就讓樂陶陶來說給你聽。


今年4月修正通過的《所得稅法》(即「房地合一稅2.0」)規定,2016年後取得的房地、預售屋,個人持有2年內轉手賣出,淨獲利須課所得稅,稅率為45%,持有超過2年未超過5年,稅率為35%。稅額課徵方式在「房地合一2.0影響誰 一張對照表3秒看懂」有描述更多細節與案例,前後對照表如下:


表:房地合一稅2.0修法對照表(境內個人)

持有期間

現行稅率

修正稅率

稅率增減狀況

1年以內(包含)

45%

45%

照舊

超過1年,未超過2年

35%

增10個百分點

超過2年,未超過5年

20%

35%

增15個百分點

超過5年,未超過10年

20%

照舊

超過10年

15%

15%

照舊

資料來源:行政院資訊,樂屋網整理


不過,若是自住設籍滿6年,有400萬元免稅額,2年內買賣換屋還可申請重購退稅,因此此項政策對於純自住客換屋影響不大。想知道如何計算房地合一稅費用,如何節稅,參考「房地合一稅新制懶人包  試算、免稅秘招大公開」,有更清楚的說明。


除了房地合一2.0預計7月起實施,2020年底通過修正的「實價登錄地政三法」(包含平均地權條例地政士法不動產經紀業管理條例),也將在7月一併上路,俗稱「實價登錄2.0」。


「實價登錄2.0」除了內政部實價登錄網的實價登錄門牌將全面揭露外,預售屋建案資訊須事先備查,簽訂買賣合約後須30日內申報,杜絕紅單當中的「預約」性質,亦禁止轉售,且地方政府增加查核權,若有相關違規還可加重處罰,相關修正重點整理如下


表:實價登錄2.0修正重點整理

項目

現行規範

修正做法

門牌揭露

門牌號碼區段化顯示

門牌、地號完整揭露並溯及既往

預售屋交易申報

代銷契約屆滿或終止30日內申報

1)銷售前及簽訂代銷契約30日內,將建案資訊報地方政府備查

2)簽訂預售屋買賣契約書30日內申報

紅單交易管理

無明法特別納管

書面契據確立買賣標的物及價金,不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約的權利,書面契據不可轉售予第三人

地方政府查核權

得要求查詢或陳述意見

可向買賣當事人查閱相關文件,並要求提供說明

罰則

交易後申報違法罰3-15萬元

預售屋申報違規罰3-15萬,紅單違規罰15-100萬,依建物戶進行處罰,屢不改正加重處罰

資料來源:行政院資訊,樂屋網整理


此政策可說對預售屋交易影響甚鉅,過去預售屋交易,多半會等整個社區銷售到一個段落,甚至成屋後才一起申報,此次調整成交30日內申報,讓預售屋價格更透明,降低操作價格與成交量的可能性,且有了申報紀錄,更容易確認持有時間長短,轉手獲利更難規避房地合一2.0的高額稅率。


疫情期間又遇實價登錄新制上路,難免手忙腳亂,對此,內政部地政司已設置實價登錄2.0專區,並進行線上直播,說明申報作業操作方式,若對相關細節仍有疑問,亦可撥打內政部1996專線洽詢。


7月過後的房市會怎麼發展? 預估市場將出現兩大變化


樂陶陶覺得,避開房地合一2.0重稅,提前獲利了結的拋售潮應該會在7月前結束,接下來,市場上持有5年內重稅期的待售物件,可能會大幅減少,也許是由售轉租,或是乾脆縮手不賣;預售屋部分,由於登錄價格的時間更即時,有機會朝向價格透明化、不二價的方向銷售。


儘管外界對於業者是否能落實申報實價登錄,地方政府查核人力是否充足,仍抱有疑惑,但樂陶陶認為,資訊與價格愈來愈透明,不只是房市健全發展一大步,也更容易讓剛性需求買方敢勇於出手,至於在低利、游資多,持有成本低的狀態下,若是一般自住客持有的不動產,房價願意鬆動多少,只能說還有待觀察了。


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