不找建商，社區可以自辦都更嗎？

編輯著作／林宏澔

文／林宏澔

在介紹都更流程時，有稍微提到「更新團體」、「更新會」這些名詞，取代建商所扮演的角色，由社區自行組成的更新團體，自行辦理都更事宜，這個團體就稱為「更新會」。

更新事業實施者

由於申請人跟實施者並不一定為同一者，因此不論民間實施或政府實施，都有兩至三種的都更方式。譬如說，你為申請人，委託建設公司幫你辦都更，這時候，實施者就是建設公司。現在再來複習一下有哪些都更方式吧！

● 都市更新實施者

定義：依《都市更新條例》第 3 條第 6 款，都市更新實施者，為更新單元實施都市更新事業之機關、機構或團體。

意義：類似一般民間慣稱的「業主」、「甲方」，或是申請建築執照的「起造人」。

責任：實施者須負擔該案事業實施之責任。

都市更新會與都市更新事業機構

從圖 3-15 可知，民間自辦都更的實施者，稱為「更新會」或「更新團體」，而公辦都更的實施者，則是「專責機構」。若為委託實施，實施者都叫「都市更新事業機構」。

● 都市更新會成立條件

《都市更新條例》第 27 條：

逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施更新事業時，應組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准。
更新團體應為法人，行使法律賦予之權利義務。
都市更新會之設立、管理及解散，由《都市更新團體設立管理及解散辦法》規範。

七人以上才能籌組更新會，只有 3、5 戶是無法進行都更的，一定要 7 戶以上，此乃民間實施都更的第一個要件，再將章程報請主管機關核准，最後再去銀行開戶。更新會是一個過渡組織，目標完成就要解散。

● 都市更新事業機構成立條件

《都市更新條例》第 26 條：

都市更新事業機構以依《公司法》設立之股份有限公司為限。
但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。

都市更新事業機構依《公司法》設立的只能是股份有限公司。股份有限公司跟有限公司的區別在於，股份有限公司需要三人以上，有限公司只需一人。不想找股東的話，你就可以設立有限公司。若要成立股份有限公司，至少就要三人，每人出資多少股這就叫作股份有限，所以有限公司與股份有限公司不是資本額的差異，而是成立人數的差異。

● 更新會設立流程

● 更新會的組織架構

對於更新會，全體所有權人都是會員，有出席會議、發表意見、表決、選舉與被選舉權。全體會員中再選出數名擔任理事與監事。理事會主要負責執行層面，例如召開會員大會、執行決議、工程發包到竣工、異議之協調、撰寫都更報告等等。監事則是監督單位，負責監督理事會的執行、財務經費，或有沒有按照會員的意見來行事。依照《人民團體法》之規定，監事的人數不得超過理事的三分之一，理事若有 30 人，監事至多10 人。