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買賣房屋過程，除了要付房屋價金之外，「稅金」也是讓購屋族膽戰心驚的費用。房市達人「賣厝阿明」整理出4+1大重點，針對節稅好方法一一說明，讓大家在房屋交易時，掌握原則，盡可能省下稅金，也不怕原屋主假藉繳稅名義行漲價之實。
在正式進入到首購節稅的扣除項目前，先來了解房地合一稅的公式怎麼算，會有這麼多稅的項目可以扣除，才知道原來也可以這樣節稅！
房地交易課稅所得額→成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)
*若符合自住房地相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額。
房地合一稅｜課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅
*稅率依照持有的期間由20%-45%區間計算。
▼房屋交易時，房地合一稅能扣除的項目並不少。（示意圖／pixabay）
買房過戶到最後真正可以住進去之前，整個交易過程會支出的費用像是：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等統稱為「必要費用」，另外還有「完成移轉登記前的借款利息（取得產權後的不算在內）」及「裝修費（要2年內不會消耗的才可以算在裝修費，傢俱家電不算在內喔！）」
諸如買賣交易所付的仲介費（有發票）、廣告費、搬運清潔費、售屋延遲交屋產生的違約金等等，都可以在賣屋繳稅時列舉扣除。
如果像是沒辦法提供費用證明文件，或是相關的支出金額小於成交價的3%，就會按照成交價額3%計算，而且以30萬元為上限。
也要提醒大家，買賣過程中所有花費的「單據都要保存好」，後面買賣房屋時繳稅才比較方便。
▼交易過程中，費用單據要好好保存。（示意圖／pixabay）
公式最後一個扣除項「土地漲價總數額」，是為了防止有心人士利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅，在房地合一2.0修法後增設土地漲價總數額的減除上限。
計算公式→土地漲價總數額＝交易當年度公告現值－前次移轉現值
舉例來說，阿錦有一筆土地交易，適用房地合一稅2.0，前次移轉現值為40 萬、交易當年度的公告土地現值為 50 萬，所以根據計算方式，可以減除的地漲價總數額上限為：50萬 – 40萬 = 10萬
只要兩年內有先買後賣或先賣後買需求，就可想有「重購自用住宅扣抵稅額」優惠。
符合下列四條件：
1. 不論買進或賣出的兩間房屋，皆須符合「自用住宅」的條件。
2. 購屋的價格必須高於出售的價格。
3. 兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。
4. 兩間房屋登記名義人為本人或配偶，均可適用，不限於同一人。
最後，提醒首購首賣族，如果是首賣族，請記得要問代書節稅扣項，千萬不要將稅金轉嫁到下一位買主身上，而首購族則是要保存好各種買房費用支出，在後續賣房的時候可以當作抵稅使用。
●補充資料
土地稅法 §30-1 ｜https://reurl.cc/9VpQqV
公告現值及地價查詢｜https://reurl.cc/klEQ2n
（封面示意圖／pixabay）
新北市樹林區三福街
公寓 25.05坪
998萬
新北市淡水區沙崙路一段
電梯大廈 29坪
988萬 每坪34.07萬
新北市土城區立德路
公寓 25.73坪
988萬 每坪38.4萬
新北市淡水區淡金路二段
電梯大廈 25.69坪
998萬 每坪38.85萬
新北市土城區延安街
公寓 25.96坪
998萬 每坪38.44萬
新北市樹林區鎮前街
華廈 26.78坪
988萬 每坪36.89萬
新北市三重區河邊北街
公寓 13.01坪
890萬 每坪68.41萬
新北市三芝區埔尾
電梯大廈 42.16坪
598萬 每坪14.18萬
新北市樹林區保安街一段
公寓 25.02坪
888萬 每坪35.49萬
新北市樹林區大慶街
公寓 25.64坪
938萬 每坪36.58萬
新北市新莊區成德街
公寓 23.29坪
998萬 每坪42.85萬
新北市新莊區富國路
公寓 22.52坪
838萬 每坪37.21萬
新北市八里區中華路二段
電梯大廈 25.28坪
698萬 每坪27.61萬
新北市三峽區民族街
公寓 11.7坪
588萬 每坪50.26萬
新北市鶯歌區鳳吉一街
電梯大廈 22.17坪
998萬 每坪45.02萬
新北市八里區中山路二段
電梯大廈 41.88坪
888萬 每坪24.46萬
新北市鶯歌區尖山路
華廈 25.5坪
898萬 每坪35.22萬
新北市樹林區太平路
公寓 26.32坪
998萬 每坪37.92萬
新北市新店區永業路
公寓 25.82坪
880萬 每坪34.08萬
新北市三峽區紫新路
公寓 26.04坪
730萬
