徵空屋稅能解決閒置空房？李同榮批：異想天開

時代力量日前提出課徵空屋稅政策，主張透過增加持有成本，可以迫使擁有多套非自住閒置房屋導入租賃市場，增加租屋物件選擇，朝著供需平衡的方向發展。房市趨勢專家李同榮直批，這是不接地氣、紙上談兵、理論正確、實務難行的政策，時代力量寄望藉徵空屋稅打房就能活化閒置空屋，移轉到租賃市場，簡直就是緣木求魚、異想天開。

李同榮指出，稅制革新要朝簡化、公平、合理，這是正確的方向，但期望稅制打房，史上從來沒有奏效過，包括過去的奢侈稅、囤房稅、房地合一稅等，都難以澆息正在上升的房市走勢，反而造成漲時助漲的反效果。

租賃市場長期供需失衡

時代力量過去一再主張加重囤房稅，企圖在陳舊不堪的稅基上疊床架屋，一手主張加重囤房稅，另一手又主張多房的房東只要出租就免囤房稅，這如同執政黨包租代管政策，縱容房東與投資客囤屋，只要掛上公益房東就免徵囤房稅，以致投資客與包租公大量囤房，壟斷了年輕人最迫需的低總價與小坪數市場，促使剛需市場的房價租金齊漲，年輕人居住正義不斷被踐踏、難以伸張。

時代力量一再呼籲加重囤房稅與課徵空屋稅打房，天真的以為空屋就會被逼入租賃市場，而加重囤房稅簡直是一手縱火，另一手提油滅火。時力進而主張課徵空屋稅，對活化閒置空屋是否有效？其實光看包租代管要移轉空屋入租賃市場的政績，其中只有不到1%是真正的空屋移轉，其餘99%根本都是既有的市場，對活化閒置空屋移轉租賃市場一點點效益也沒有，時力不顧執政黨包租代管政策失敗的前車之鑑，還要指望空屋稅能活化閒置空屋，除了不了解空屋結構與持有起源及持有動機以外，不能對症下藥，簡直是緣木求魚、異想天開，難道台灣房產政策真的窮到只剩稅制打房？

台灣的空屋問題到底嚴不嚴重？到底應不應該加徴「空屋稅」？產官學界各方見解不一，事實上，空置率高低與市場價格起伏息息相關，活化控管角度理論正確，實務卻很困難。

學理上分析對的事，實務上往往行不通，有房地產市場就會有空置率，空置率高低與房產價格起伏有關，交易價格漲時，為了保值增值利益，閒置資金就會投入閒置資產，空置率就會增加；反之房價跌時，空置率自然會降低。而租賃市場上，供需失衡：競爭力帶動租金上揚，空置率就會降低，反之商圈沒落，競爭力削弱才會引發租金下跌，但目前都會租賃市場長期處於供需失衡狀態，空置率很難增加，因此租金年年高漲，這一切都是政策偏頗與市場機制被扭曲形成。

▼（圖／吉家網提供）

徵空屋稅的益處和迷失

（一）從官方角度分析，徴空屋稅對政府有4大益處但也有4大迷失：

1、加徴空屋重稅可以增加稅收，但空屋定義不清，空屋最多是偏鄉，政府如何釐清空屋的起源，避免傷及無辜老厝？

2、提空屋稅可降低民怨，但加徵空屋稅，年青人除了喊爽之餘，空喊居住正義，真的牛肉在那裡？結果會如同奢侈稅與房地合一2.0實施後房價照轉嫁、租金照漲，受害的還是年輕人。

3、空屋稅可以含蓋空店稅，解決傳統商店偏高空置率，但傳統商圈偏高空置率是市場問題、租金問題、還是商圈競爭力問題？抑或只是稅制單純就可以解決的問題？

4、提空屋稅可以增加租賃供給，並掩蓋興建社會住宅政策跳票缺失，但空屋真能轉入當租賃公宅？請問，中央8萬戶空屋移轉社宅政策為何會失敗？為何幾萬戶包租代管偽政績都非空屋移轉？

（二）從學者角度分析，活化閒置資產，避免浪費社會資源：

1、空置率多寡與市場機制息息相關，正常市場難以避免的空置率是5%左右，目前全台空置率約8.5%-9.5%之間，若扣除代售成屋與建商代售餘屋，市場空置率就降至8%以下，若再扣除偏鄉繼承空屋與老厝，都會的空置率其實根本不嚴重，尤其是低總價剛需市場的空置率幾乎已經少之又少。

2、空屋無法以稅制控管轉入租賃市場，也難解決弱勢居住問題，更難談到活化閒置資產的發展，要談活化閒置空屋應先談如何活化公有與私有閒置空地問題，學者忽略公法人標地炒地與私法人囤地才是房價堆高的主因。

（三）從建築業者角度分析，空屋稅加囤房稅有重複課稅疑慮：

空屋稅影響較大的是建商餘屋，依建商的角度會認為政府已經有緩衝年限要課徴3.6%囤房稅，又要加徴3.6%以上空屋稅，是否一隻羊被剝兩層皮？他們認為政府不應疊床架屋，更不應有稅上加稅之重複課稅的不合理稅制。

（四）從空屋所有權人的角度分析，空屋不會因稅制打房而被導向租賃市場：

徵空屋稅頂多只會逼迫空屋入交易市場，因持有目的不同、面積不同，不會活化到租賃市場，更不可能疏緩弱勢租賃需求，其實，市場轉弱時，空屋率就會因屋主拋售到交易市場而降低。

都會空屋持有者目的大多在於希望保值與期待增值的心理，一旦市場沒有增值與保值的利益，就大都會流入交易市場，顯少會轉入租賃市場，何況空屋大多是中大坪數，對弱勢所需的社會住宅毫無助益。若是有多屋擁有者被課豪宅稅又課囤房稅，再加徴空屋稅，當然一様會有被重複課稅之疑慮。

（五）從一般社會大眾的角度分析，稅制打房維護弱勢，容易引起共鳴：

大多數空屋算是少數富者擁有，因此社會大多數民眾對多房囤房不具好感，尤其買不起房也租不起房的年輕人更是難以忍受。因此所有稅制打房政策或打著維護居住正義的政策都會讓弱勢者大力支持，政府與各政黨就會民器可用，但政策有時也是幌子，民意代表往往在大選前只談理論不切實際，對症不對藥，既不治標更不治本，社會貧富差距與對立依舊無解。

▼（圖／吉家網提供）

健全稅制應採全面革新

李同榮最後指出，台灣房產持有稅偏低是事實，但稅制要全面革新，不是在陳舊不堪的稅基上疊床架屋，全面稅制革新應包括持有稅基打掉重來，房屋稅與地價稅合併實價課稅（價高稅重，取代豪宅稅）、稅基一旦提高，稅率應降低，自住輕稅、多戶遞增稅率（取代囤房稅與空屋稅）、這樣的稅制革新力求稅制簡化、合理、公平，不為打房，只為健全稅制，才是最佳的房產稅制政策。

（封面示意圖／pixabay）