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鄭文在/信用瑕疵哥借妹名登記買房!最終僅花千元 取回產權稅費都0元

文/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

 

上有政策,下有對策,當政府打房時,要購買第2間房屋、當政府要課徵囤房稅、當買方信用有瑕疵無法辦理銀行貸款時......通常買方就會考慮「姐姐妹妹站出來」,為了銀行貸款8成、為了1.2%房屋稅、為了銀行貸款能核准.....這時,自己的兄弟姐妹可能就成為自己買房屋時的「人頭」。

隨著時間、空間的轉換,房屋貸款貸到了、囤房稅省下來了,「人頭」也老了,生病了,該怎麼辦?

 

房產登記妹名下 過世衍生繼承問題

個案中的哥哥因為信用瑕疵,為了銀行貸款,以妹妹的名義買了現在居住的房屋,每月的房屋貸款,雖然是由妹妹銀行帳戶中自動扣款,其實,都是哥哥在繳納,因為妹妹未婚,日子久了,登記在妹妹的名下,也就習慣了。

好景不常,最近妹妹生病了,而且是癌症,哥哥開始緊張了,如果妹妹往生了,因為妹妹未婚,沒有兒女,哥哥心想,房屋會由父母親繼承,屆時,再由父母親將該房屋贈與給這位哥哥。

 

哥哥擔心契稅、增值稅及贈與稅可能不少,應該等父母繼承後再辦理贈與,還是妹妹生前先把該房屋贈與給哥哥,猶豫不決。

 

▼房產借妹妹名登記後,想取回會產生各種稅費。(圖/pixabay

取得產權方式多 各種稅額宜精算

不管先由爸媽繼承再辦理贈與,或是妹妹生前直接贈與給哥哥,希望我們先幫他概算房屋契稅、增值稅及贈與稅,讓他先準備必要的費用。

 

其實,個案中的哥哥真的不需要緊張,既不用急著辦理妹妹對哥哥的贈與,更不需要等妹妹往生後,爸媽繼承後再辦理贈與給哥哥。只要妹妹往生3個月內由父母親至法院辦理拋棄繼承權,哥哥很自然的取得妹妹的繼承權,既不用繳納遺產稅,連契稅、增值稅及贈與稅都是0元。

 

民法繼承有順序 擅用拋棄權可省稅

依照《民法》1138條規定:遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:

一、直系血親卑親屬。

二、父母。

三、兄弟姊妹。

四、祖父母。

 

妹妹未婚、沒有兒女,由父母親取得繼承權,如果父母親拋棄繼承權,繼承權就會落在哥哥的身上。也就是哥哥想取得這個當初以妹妹名義登記的房屋,只要跟父母親達成共識,在知悉妹妹往生3個月內,花1000元規費,向法院聲請拋棄對於女兒的繼承權,次順位的哥哥就會直接繼承該房屋,哥哥擔心的契稅、增值稅及贈與稅,完全不存在。

 

以往繼承發生時,我們的思考邏輯都是被繼承人有債務,就快辦理拋棄繼承權,以免被債權人上門。或是,要繼承的人,名下有債務,怕繼承後債權人來追債,聲請強制執行要債。殊不知,拋棄繼承權,也是節稅、省稅的好方法。

 

●以上言論不代表EBC地產王立場。

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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